华亭大厦市场可行性研究报告（DOC 39页）.doc

华亭大厦市场可行性研究报告

前言

第一章项目背景分析

一经济背景

二立地环境

第二章：苏州市房地产市场形势分析

一03年1季度房地产景气指数运行状况

二苏州市房地产供给形势分析

三苏州市房地产市场需求形势分析

四苏州市房地产市场空置状况分析

五目前苏州房地产市场存在问题分析

六小结

苏州市写字楼市场调查

一写字楼地理分布特征

二苏州市写字楼物业的发展沿革

三苏州市租售行情调查

四写字楼的行业统计分析

五主要写字楼配套情况

六小结

第四章：小高层和高层住宅物业调查分析

一小高层和高层物业发展沿革及特点

二在售小高层高层楼盘调查分析

1房型供应量分析

2户型面积配比分析

3价格分析

4相关配套比较表

5客源客层分析

6小结

三精装修酒店式公寓市场分析

1现有个案情况

2潜在竞争性个案

3市场分析

4小结

第五章：市场存在的问题点和机会点

第六章：“华亭大厦”项目SWOT分析

第七章：项目重新定位及规划改造建议

一产品定位

二市场定位

三目标客户群定位

四规划改造建议

附件一：写字楼个案调查表

附件二：高层个案调查表

前言

宏观审视，微观洞查建立市场平台，了解市场状况尊重市场，以市场为导向

确立市场可行性，锁定目标客源层做好产品规划，提高产品力度扬长避短，打击竟案缺失知己知彼，力求游刃有余

第一章：项目背景分析

一经济背景

苏州经济建设实现持续快速增长。2002年全市完成国内生产总值2080亿元，比上年增长145%；财政收入29082亿元，比上年增长3852%。完成进出口总额3639亿美元，比上年增长538%；全年新增合同外资10067亿美元，实际利用外资4814亿美元，分别比上年增长1446%和593%。全社会固定资产投资为810亿元，比上年增长434%。

1GDP运行状况（亿元）

从GDP增长走势折线图上我们可以看出，从1997年至2002年，苏州的国内生产总值保持稳步快速增长，年平均增长率在13%左右，尤其是从2000年开始，增长更是强劲，年平均增长率达到1523%，主要原因是随着苏州城建力度的加强投资环境的不断改善，吸引了大量的外资进入。

2财政收入运行状况（亿元）

从走势图上可以看出，财政收入绝对值呈现稳步增长，绝对值增长呈逐步加快的趋势。从2000年起，年增长率都在30%以上。

3全社会固定资产投资(亿元)

由于近几年苏州市的城建步伐不断加快，固定资产投资额呈逐年上升趋势，绝对值增长幅度不断加快。固定资产投资增长率从2000年起，呈现强势增长，增幅不断扩大，距预算今年的投资额将达到1000亿元。

4实际外资利用（亿美元）

从外资利用绝对增长和年增长走势都可以看出，苏州作为吸引外资最快的城市，实际利用外资增势强劲，随着城建力度的加强投资环境的改善园区东扩和新区西扩，外资利用走势会更强劲。

5产业结构

随着苏州城市化步伐的加快，从各个产业所占比例有着较大的变化，第一产业逐渐减少，乡镇城市化步伐变化明显；第二产业呈现较大幅度增长，主要得力于苏州招商引资力度的逐渐加大，外资引入对产业结构的影响明显；第三产业比例呈现波动发展，与第二产业增幅有着必然的联系。总体来说，产业结构良好，预计，第一产业和第三产业的比例还会有一定的下降趋势，第二产业还会有较大的增长趋势。

6人民生活

指标

单位

02年

01年

00年

02年比01年增减%

在岗职工平均工资

元

15819

13670

11778

157

市区居民人均可支配收入

元

10617

10515

9274

10

市区居民人均消费支出

元

7686

7270

7027

57

城乡居民储蓄余额

亿元

116433

93694

803697

243

从反映市区人民生活水平的几个指标来看，在岗职工平均工资逐年上升，涨幅较大，平均涨幅在1588%；人均可支配收入呈逐步上升趋势，但02年的涨幅呈现较大下滑趋势，主要原因是基数较大，但从绝对值增长来看，还是比较大的。随着可支配收入的增加，人均消费支出也呈现较大的增长，02年比01年增长57%。值得注意的是，居民储蓄余额也呈现较快增长，02年比01年增长243%，增幅远远高于收入的增幅，说明02年虽然一再降息，但拉动内需的效果并不明显，原因是未来家庭教育支出较大，居民消费管理比较理性。

二立地环境

1华亭大厦位置简图：

石路商圈

石路商圈

协和大厦 金门路

名人广场华银大厦

阊

邮政大厦 金州大厦

干将