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【会计实操经验】如何界定预收款与分期收款？

请问：

我司销售不动产发票应何时开具?营业税纳税义务发生时间如何

确定?对于营业税暂行条例中有关营业税纳税义务发生时间的规定

一直模糊，能否一并解释?此外，我公司会计核算确定收入的时

间，以下两种方法哪种正确？

第一种：销售不动产的发票每年按实际收到的金额开具，分五年

确认收入。

第二种：销售不动产的发票在签订合同时按房价全款开具，所有

收入在签订售房合同的当年确认。

解答：一、营业税纳税义务发生时间释义(一)基本规定《营业税

暂行条例》第十二条规定：”营业税纳税义务发生时间为纳税人提

供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或

者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门

另有规定的，从其规定。”发生营业税纳税义务的前提是纳税人提

供了应税劳务、发生了转让无形资产或者销售不动产行为。如果还

没有提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产，其取得价款是不

征收营业税的。对此，《营业税暂行条例实施细则》第二十四条强

调：”收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完

成后收取的款项。”例如，甲公司与乙公司于2014年11月签订服

务合同(非营改增应税服务)，服务期2015年1月1日至2015年12

月31日，服务费100万元，合同约定结算日期如下：签订之日收

取定金30万元(并于当月收到)、2015年1月1日至7日间和2015

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年7月1日至7日间分别支付35万元。

由于2014年劳务尚未提供，即应税行为尚未发生，2014年11月

收到的30万元定金属于预收款性质，不征营业税。此30万元纳税

义务发生时间是2015年1月1日(劳务已经开始提供)，其税款在

2015年2月15日之前申报缴纳，未按期纳税的，滞纳金从2015

年2月16日开始计算。

2015年1月1日至1月7日间应收取的35万元，此款项无论是

否收到，均需在2015年2月15日之前申报缴纳。

2015年7月1日至7月7日间应收取的35万元，此款项无论是

否收到，均需在2015年8月15日之前申报缴纳。

在劳务开始提供后，在合同约定的付款日期之前收到的款项，纳

税义务发生时间为收到款项日期的当天，税款在次月15日之前申

报缴纳。

(二)特殊规定

《营业税暂行条例》第十二条关于纳税义务发生时间的基本规定

之外明确”国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”

《营业税暂行条例实施细则》第二十五条对此作了明确：

1纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，

其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2纳税人提供建筑业或

者租赁业劳务(这里指不动产租赁)，采取预收款方式的，其纳税义

务发生时间为收到预收款的当天。根据该规定在建筑、租赁合同签

订之后，建筑、租赁劳务尚未开始提供之前收到的款项，纳税义务

发生时间为收到款项的当天。3将不动产或者土地使用权无偿赠送

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其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地

使用权转移的当天。4自建建筑物后销售行为，其(建筑业应税劳务

的)纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。

对③、④条款已经很明确了，不用解释。关于”转让土地使用权

或销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收取预

收款的当天”是指在土地使用权和不动产所有权转移之前收到的款

项，纳税义务发生时间为收到价款的当天，但大前提是买卖双方已

经就转让土地使用权和销售不动产进行了约定(签订合同)。对提供

建筑业或者租赁业劳务的特殊规定是指，在租赁合同(或建筑合同)

签订之后，租赁期尚未开始之前或建筑劳务尚未提供之前收到的款

项，纳税义务发生时间为收到款项的当天。这一点只适用于建筑劳

务和租赁劳务，而其他营业税应税劳务在劳务尚未提供之前收到款

项时是不征营业税的，其预收款的纳税义务发生时间为劳务开始提

供