现代花园房地产开发可行性研究报告.doc

潍坊学院

本科毕业设计指导书

课题名称：滨海景苑工程的财务可行性评价

课题类别：毕业设计

专业：工程管理

年级：2009

指导教师：张艳

学生姓名：张健

2012年12月15日

目录

TOC\o1-1\h\z\u一、概述1

二、市场预测4

三、建设规模与产品方案8

四、选址方案11

五、节能节水措施15

六、环境影响评价17

七、劳动平安卫生与消防20

八、组织机构与人力资源配置22

九、工程实施进度26

十、投资估算27

十一、融资方案29

十二、财务评价31

十三、社会评价32

十四、风险分析34

十五、研究结论与建议36

十六、附图、附表39

十七、组员评价54

一、概述

一．工程背景

1.潍坊滨海新区域开展情况:

地理：潍坊滨海经济技术开发区位于山东省潍坊市北部，渤海莱州湾南畔。成立于1995年8月，是黄河三角洲高效生态经济区四港四区一带优先开展区域、山东半岛蓝色经济区九个集中集约用海区和三个海洋经济新区之一、胶东半岛高端产业聚集区重要组成局部，是全国最大的生态海洋化工生产和出口基地。

政策：2010年4月升级为国家级经济技术开发区。先后被确定为先后被确定为国家科技兴贸创新基地、国家生态工业示范园区、全国科技兴海示范区，山东省科学开展园区、循环经济示范区和最正确投资开发区。黄河三角洲高效生态经济区和山东半岛蓝色经济区建设先后上升为国家战略，胶东半岛高端产业聚集区列为省级战略，使这里成为三区交汇的战略高地

经济：固定资产投资高速增长，人均可支配收入保持高速增长，但人均缺乏2000，处于较低水平。，同时潍坊房地产市场开发投资快速增长，市场供大于求，销售价格低于同等城市，知名房地产进驻不多，正在考察市场。

交通：区内铁路、公路、港口齐全，海陆空交通网络四通八达。济青、荣乌等高速公路连接区内外，大莱龙铁路、德大铁路、黄大铁路、滨潍诸铁路、疏港铁路、城海轻轨等7条铁路将在这里交汇。区内有国家一类开放口岸、区域性重要港口--潍坊森达美港可直接通航世界各地，万吨级码头2010年12月实现通航，3个2万吨级码头正在建设，将成为鲁中、鲁北、鲁西地区货物进出海运距最短、最经济、最便捷的重要对外开放海港口岸。开发区正积极推进城海轻轨、潍坊机场、疏港铁路等前期筹备工作，增强区域开展支撑能力。

2.工程投资的必要性：

借助区位，城区经济，城市规划，依托资源和交通条件，进行市场优选，产品领先，样本示范，打造区域标杆，树立品牌，为后期市场奠定根底。

开辟房地产领域新的蓝海，有利于公司可持续开展，有利于公司地域战略布局，稳定利润来源。

二．工程根本情况

1.工程名称：滨海景苑

2.建设规模与目标

自有资金为3000万元，滨海景苑工程规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。

3.主要建设条件

4.工程投入总资金及效益情况

本工程投入自有资金3000万元，贷款5002.61万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14828.67万元。

本工程完成后，预计销售收入为23185.92万元，扣除本钱，减去销售〔营业〕税金及附加1247.54万元、所得税2346.21万元、提取法定盈余公积金及公益金857.43万元后，预计累计未分配利润为3906.08万元。

5.主要技术经济指标

技术经济指标

工程

单位

数量

占地总面积

平方米

100000

总建筑面积

平方米

129000

居住建筑面积

平方米

116460

公共建筑面积

平方米

13000

居住居数

户

996

平均每户建筑面积

平方米

130

平均每户居住人数

人

3.2

容积率

1.29

绿化率

%

45

住宅栋数

栋

45

平均层数

层

6.53

地下车库面积

平方米

4820

停车位

个

240

三．编制依据

〔一〕国家现行有关技术设计标准和标准；

〔二〕《建设工程经济评价方法与参数》〔第三版〕；

〔三〕现行工程建设和房地产开发的收费标准；

〔四〕《建设工程投资估算手册》；

〔五〕《山东省建筑工程价目表》以及类似房地产开发工程的工程造价资料；

〔六〕建设单位提供的根底数据资料；

〔七〕现行投资估算的有关规定。

四.工程计算期

区位

城区经济

城区规划

房产行情

地块开发条件

三区合一

潍坊GDP排名

山东第四全国30

强，但流