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房屋修缮管理

第一节房屋修缮管理概述

一、房屋修缮在物业管理中的地位与作用

（一）房屋修缮的概念

房屋修缮是指对已建成的房屋进行翻修、大修、中修、小修、综

合维修和维护保养。

（二）房屋修缮管理在物业管理中的地位与作用

房屋修缮是物业管理中的一项基础性工作，房屋修缮管理在整个

物业管理工作中具有重要的地位和作用。

1．从物业自身的角度看

2．从房地产业的角度看

3．从物业管理企业的角度看

4．从使用和社会的角度看

为加强对城市房屋修缮的管理，建设部1991年发布了《城市房

屋修缮管理规定》。这是房屋修缮管理的指导性文件。

此外，建设部以及各级地方政府又后制定了一系列法规和规

定，对不同产权情况和管理体制下的房屋修缮管理责任的划分、修缮

费用的负担、修缮管理的容等做了相应的规定，这些也都是物业管

理企业在房屋修缮管理中要遵照执行的。

二、房屋修缮责任的划分

房屋修缮责任的划分是为了确定物业管理企业、业主和使用人应

分别承担的修缮责任和担负修缮费用的界限。其基本原则有条：

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1．新建房屋在保修期

新建房屋，自每幢房屋竣工验收之日起，在规定的保修期，由

施工单位负责房屋质量保修。竣工验收与业主进入的时间差，由建设

单位负责。

保修期计算一般如下：

（）民用与共建筑的土建工程为年；

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（）建筑物的照明电气、上下水管线安装工程为个月；

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（）建筑物的供热、供冷系统为个采暖、供冷期；

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（）室外的上下水和小区道路为年。

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2．保修期满后

保修期满后，由业主承担房屋修缮责任，并承担修缮费用。对业

主委托物业管理企业管理的物业，具体规定如下：

(1)物业管理企业承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业

规划红线的市政用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮

责任。

修缮费用按建设部《城市异产毗连房屋暂行规定》执行。由各业

主按业权比例分担，做法是建立物业维修基金，事向各业主按比例

收取，在全体业主的监督下专款专用。

上述修缮责任及费用应在物业管理委托合同中写明。

(2)业主承担物业自用部位和自用设备的修缮责任。

自用部位和自用设备是指户门以的部位和设备，包括水、电、

气户表以的管线和自用阳台。业主可自行修缮，也可委托他人或物

业管理企业修缮。但物业管理企业都负用检查监督的责任。修缮费用

由业主支付。

3．其他情况

凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给

予赔偿。

三、物业管理企业房屋修缮管理的容

物业管理企业在政府房地产行政主管部门的指导和监督下，对所

管物业范围的房屋修缮负有全面管理的职责。房屋修缮管理的容

包括房屋修缮的计划管理、技术管理、质量管理、施工管理、资金管

理等五方面。

（一）房屋修缮计划管理

（二）房屋修缮技术管理

房屋修缮的技术管理是对房屋的查勘、鉴定、维修、使用等各个

环节的技术活动和技术工作的各种要素进行科学管理的总称。根据

《房屋修缮技术管理规定》，物业管理企业房屋修缮的技术管理工作

包括：

1．组织查勘、鉴定，掌握房屋完损情况，按房屋设计用途和

完报情况，拟定修缮方案。

2．加强日常养护，有计划地组织房屋按年轮修。

3．分配年度修缮投资、审核修缮方案和工程预决算，与施工单

位签订施工合同，并履行合同规定，以尽可能少的费用，取得尽可能

大的修缮效果。

4．配合施工部门