北京中国福街商业运营管理手册.docVIP

北京中国福街

商

业

运

营

管

理

手

册

北京青藤房地产经纪有限公司呈

第一部分：商业运营与管理

第一章商业运管公司筹备与计划（招商准备实行阶段）

第一节前期商业运营管理的核心和物业服务设计方案

针对中国福街项目(案名暂定)前期的运营管理工作极为重要，从准备阶段开始，由专业的物业管理人员凭借丰富的使用、管理物业的经验，站在业主和使用者的角度和立场，对整个项目日后的各种使用方案进行全面的确认、提出意见，并开展一些必须在这一时期进行的运营管理前期工作。这样可以使业主方的投资达成预期的效果，节约不必要的开支，使不适应日后使用、管理的因素及时得到整改，为日后的管理工作打下良好的基础。

封顶前后、设备安装工程阶段

根据以往的运作经验，任何一个新建项目由于设计和施工等种种客观因素，将会给项目日后的管理运营过程带来许多不利因素，例如：能源消耗的计量问题、施工质量导致设备设施不能充足发挥系统应有功能的问题，诸如这些问题在项目装修及系统设备安装阶段如能得到及时纠正，则会大大减少对使用人的影响。因此,在此阶段公司将派出具有丰富经验的土建、电气、空调、给排水等几名专业工程师组成的前期物业管理小组进一步工地。重要进行以下工作：

确认物业的可行性研究，各专业设计图纸，对不适应日后使用、管理、维护的因素向发展商提出报告及改善建议。

监督施工质量，了解隐蔽工程情况，防止施工单位粗制滥造，维护业主方的利益。

协助业主方办理市政、供电、热力、交通、供水等方面的有关手续，并建立有关档案，为日后管理打下基础。

制定中国福街各类管理性文献；

协助业主方收集、整理物业图纸资料，建立专业化物业档案。

协助业主方收集、保存、管理各类定货备品、备件，防止流失导致损失。

调查、确认整个物业使用材料、设备具体情况，编制清册和备品、备件准备计划。

协助业主方制定施工期间的保卫方案，适时介入成品保护工作。

组织专业人员参与设备系统的调试工作，使所有设备系统完全达成设计规定和应有的定货功能。

二、接管验收和物业管理的前期准备阶段

参与中国福街各设备系统的调试，进行楼宇及设备的全面验收，建立具体的交接档案；

根据设备交验情况，建立缺陷档案，协助甲方督促施工整改。

做出管理计划，建立完善的运作体系；

制定管理机构、人员组成，建立人事制度及各级员工岗位责任制；

适时招聘所需员工，根据工作分阶段进行专业化的岗前培训。

编制保洁、保安、工程等业务工作大纲和具体的工作质量标准；

根据日后物业使用规定，设计交通组织、车辆停泊、垃圾清运方案，设计各项指示标牌系统；

准备各类接管验收及业户入伙的文献、表格，编制工程验收工作指导书和入伙接待工作指导书，使有关员工纯熟掌握；

三．二装协管监管，成品保护，保洁开荒阶段

㈠、二装协管理及监管详见第二章

㈡、成品保护

对已接管的设施、设备进行防护和保护，最大限度减少未开业前对设施、设备的损坏。

1、由保安部和工程部共同负责商业的成品保护工作，各司其职。

2、贯彻成品保护队伍及人员和物资器材。

3、制定成品保护方案和责任制及工作检查制度。

㈢、开荒保洁

1、开荒保洁内容为：

外墙的开荒清洗，卖场内的开荒清洁；石材，及不锈刚表面的养护和清洁，卫生间的开荒保洁。

2、由物业保洁部门统一组织，由专业的保洁或石材养护公司承担。

3、竣工后按协议标准组织验收。

四、入伙进场和进入正常管理阶段

在这一时期物业服务中心将组成专业保洁队伍进驻项目，进行开荒性保洁工作。在最短的时间内，使整个物业从建设期形象迅速转变为入住期窗明地亮、清洁优美的形象，使业主方精心设计、装饰的杰作，充足地展示在业主、来宾及社会的面前。

由训练有素、具有丰富经验的专业人员组成客户服务部，按照统一的程序，热情接待，为其办妥一切入驻手续。

第二节商业运营管理公司架构及到岗预测

中国福街商业管理公司架构

（以上商业公司部门建制及人员视项目进展状况而拟定）

中国福街商业管理公司——物业服务中心架构

物业服务部：工程部：保安部：保洁部：管业部：

客服经理１人经理１人经理１名保结经理１名管业经理１人

客服主管３人电气主管１人消防主管１名保结主管１名采购主管１名

客服助理３人空调主管１人保安主管１名保结助理4名库管２名

物管员6人维修主管１人夜班值班主任２名管理员２名

质检副经理１名工程师1人保安助理2人绿化助理１人

培训主管１名维修工10人中控员10人

质检助理２名

物业服务部：（经理２人，员工１5人）

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