房地产项目投资收益测算分析研究报告.pptVIP

报告框架及分析内容PART1.项目总收益计算PART2.项目成本计算PART3.项目财务综合分析报告房地产项目投资收益测算分析研究

项目背景及规划指标总占地容积率1743212.6建筑用地建筑密73%总建筑面积绿化贴图18层酒店式公寓商业会所地上建筑面积物业管理用房公厕宗地一小计地下建筑面积小计人防车位非人防车位11层小高层18层高层21层高层商业会所幼儿园物业管理用房贴图贴图住宅小计公建小计地上建筑面积宗地二小计人防车位非人防车位地下建筑面积小计

财务报表体系房地产开发项目财务报表体系房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。成本核算细表投资、收益估算表现金流量表

Part.1项目总收益计算

销售收入计算（年均增长幅度）8.0%7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%————高层住宅(元/平方米)（年均增长幅度）7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%酒店公寓(元/平方米)一层商业用房(元/平方米)二层商业用房(元/平方米)地下车位(万元/个)（年均增长幅度）6.0%6.0%5.0%5.0%5.0%写字楼(元/平方米)5.0%——

租金收入计算本案办公楼租金=2.2元/平方米/天（建筑面积）年份办公楼租金(建筑面积)小计从2013年开始，未来20年的写字楼租金收益为2.01亿元。合计201063900

Part.2项目成本计算

土地成本土地成本小计937.7632777.43958.51基础设施费室外配套\景观施工成本小计***

主体建安工程费分产品主体建安工程费住宅建安工程费建安工程费130015001800300产品提升写字楼建安工程费建安工程费2400产品提升商业建安工程费建安工程费3001400地下车位建安工程费建安工程共厕所建安工程费建安工程所建安工程费建安工程费小计****总成本含地下成本

前期费建筑面积估算造价指标建筑面积估算成本费用名称（M2）（万元）元/M2设计费三通一平费工程监理费政府审批费其他费用小计****

营销管理及财务费用销售\管理\物业管理\财务费用小计22069成本汇总成本汇总合计

Part.3项目财务综合分析

※举例说明项目背景：物业类型企业型小独栋办公楼持有型甲级办公楼LOFT公寓式办公楼赠与区政府使用面积商铺建筑面积1450710000132331470租售模式出售出租出售无偿出售－9803总计49013销售收入合计：办公楼总销金额+商铺总销金额+10000平方米持有物业的租赁收入＝8.88亿元+4.19亿元+2.01亿元＝15.08亿元

投资估算分析12土地出让金及动迁安置费前期费549953949013490132695026423基础设施费508490132490（含地下两层、电梯安装、水卫、电气、通风、弱电、暖通、商场部分及写字楼部分装饰等）55007500212732774011700208054建筑安装费包含上述费用及服务式商务办公2000元/平方米装修费用建筑安装费总计不可预计费325051938539549013直接开发成本3％合计建设投资（2—5项相加）80744901339575

经济收益分析经济收益表：序号大项项目名称总收入备注成本通过投资估算表及经济收益表，我们可以绘制出该项目的现金流量表。收入税前利润税前投资利润率税前自有资金回报率

现金流量表方案一全售模式现金流量表现金流入现金流出

附：几个专业术语的解释折现率：（折现率就是1年后到期的资金折算为现值时所损失的数值，以百分数计。）（房地产投资行业一般折现率取8%-15%，折现率肯定比一年定期的国债利率高，因为国债利率可定义为无风险报酬率。而折现率基本可看作是报酬率的反过程。）NPV：IRR：（作为多种方案比较时的一个选择依据。）（一般20%作为项目安全度的临界点，越高表示项目越优质。）

静态敏感性分析建设投资营业收入－20％－10％0＋10％＋20％该方案采用静态敏感性分析时，在其它费用不变的情况下：从静态敏感性分析表上来看，此项目可操作，营业收入的增减幅度对项目利润的影响最大，其次为建设投资。

投标建议内部收益率状况危险需要谨慎较安全安全内部收益率到达20%的分界线

投标方案方案投标额36750万元投标额（1500万/亩）4567045.59%20.09%36750万元时36750万元。