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第3章房地开融?学目?第一房地开抵押方式?一、普通抵押?二、最高抵押

?三、集合抵押?四、浮抵押?五、增分享抵押款

第二房地开企管理?房地开企当申核定企。未取得房地开等（以下称）的企，不得从事房地。?房地开企按照企条件分一、二、三、四四个。

?各企的条件如下：（一）一：1．注册本不低于5000万元(未来2）；2．从事房地开5年以上；3．近3年房屋建筑面累竣工30万平方米以上，或者累完成与此相当的房地开投4．5年建筑工程量合格率达100％；

?5．上一年房屋建筑施工面15万平方米以上，或者完成与此相当的房地开投6．有称的建筑、构、、房地及有关的管理人不少于40人，其中具有中以上称的管理人不少于20人，持有格人不少于4人；7．工程技、人具有相中以上称；8．具有完善的量保体系，商品住宅售中行了《住宅量保》和《住宅使用明》制度；9．未生重大工程量事故

?（二）二：1．注册本不低于2000万元(未来1）；2．从事房地开3年以上；3．近3年房屋建筑面累竣工15万平方米以上，或者累完成与此相当的房地开投4．3年建筑工程量合格率达100％；5．上一年房屋建筑施工面10万平方米以上，或者完成与此相当的房地开投

?6．有称的建筑、构、、房地及有关的管理人不少于20人，其中具有中以上称的管理人不少于10人，持有格的人不少于3人；7．工程技、人具有相中以上称；8．具有完善的量保体系，商品住宅售中行了《住宅量保》和《住宅使用明》制度；9．未生重大工程量事。

?（三）三：1．注册本不低于800万元(未来5000万）；2．从事房地开2年以上；3．房屋建筑面累竣工5万平方米以上，或者累完成与此相当的房地开投4．2年建筑工程量合格率达100％；

?5．有称的建筑、构、、房地及有关的管理人不少于10人，其中具有中以上称的管理人不少于5人，持有格的人不少于2人；6．工程技、人具有相中以上称，等其他人具有相初以上称；7．具有完善的量保体系，商品住宅售中行了《住宅量保》和《住宅使用明》制度；8．未生重大工程量事。

?（四）四：1．注册本不低于100万元；2．从事房地开1年以上；3．已竣工的建筑工程量合格率达100％；4．有称的建筑、构、、房地及有关的管理人不少于5人，持有格人不少于2人；

?5．工程技人具有相中以上称，人具有相初以上称，配有；6．商品住宅售中行了《住宅量保》和《住宅使用明》制度；7．未生重大工程量事。

?新立的房地开企当自取照之日起30日内，到房地开主管部案；?房地开主管部当在收到案申后30日内向符合条件的企核《定》。

?《定》有效期1年。房地开主管部可以企情况延《定》有效期，但延期限不得超2年。自取《定》之日起1年内无开目的，《定》有效期不得延。

?房地开企当在《定》有效期前1个月内向房地开主管部申核定。?申《定》的条件不得低于四企的条件。

?房地开企等行分批。一由省、自治区、直市人民政府建行政主管部初，国院建行政主管部批。二及二以下企的批法由省、自治区、直市人民政府建行政主管部制定。

?房地开企的行年制度。于不符合原定条件或者有不良的企，由原批部予以降或者注。一房地开企的由国院建行政主管部或者其委托的机构二及二以下房地开企的由省、自治区、直市人民政府建行政主管部制定法。

?一的房地开企承担房地的建模不受限制，可以在全国范承房地目。二及二以下的房地开企可以承担建筑面25万平方米以下的开建目，承担的具体范由省、自治区、直市人民政府建行政主管部确定。各企当在定的内从事房地开，不得承担任。

第三节房地产开发估算、报告报表编写

一、房地产开发项目投资与收入估算

?1投估算?房地开目投估算各用的构成复、化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建型的特点不同，其用构成有大的差异。

?1．1土地用估算?开目取得土地使用有多种方式，所生的用各不相同。?主要有以下几种：划或征用土地的土地征用拆迁、出土地的土地出地价款、土地的土地、租用土地的土地租用、股投入股土地的投折价。

?（1）土地征用拆迁?土地征用拆迁分：村土地征用拆迁和城土地拆迁。?村土地征用拆迁主要包括：土地、青苗、地上附着物、安置助、新菜地开建基金、征地管理、耕地占用、拆迁、其它用。?城土地拆迁主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物，搬家，搬迁安置，周房以及于原用地位、停，拆迁管理和拆迁

?（2）土地出地价款?土地出地价款由土地出金、拆迁和城