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后评估报告;目录;一、总述;１、项目概况

项目名称：**

项目地址：**

项目性质：**

总建筑面积：约**平方米

地上建筑面积：约**平方米

地下建筑面积：约**平方米

容积率：**

摘牌时间：**年**月**日

开工时间：**年**月

交房时间：**年**月

;2、总平图

;二、销售;1、项目定位分析

2、整体推售节奏及、销售情况分析及户型分析（客户角度）

3、销售过程中存在的不足（销售策略、销售推广、案场活动、接待客户等等）

4、品质提升（主要指服务品质有哪些提升）

5、对后续项目的建议;1、项目定位分析

市场定位：**项目是岛上首个开建项目（**是岛上首个交房的商办项目），开发体量最大，于整个**岛是领导者和开拓者地位，加之本身精装修交付，是后继者其他项目不能比拟的最大优势，目前也是整个**岛销售情况最好的项目。

价格定位：项目价格定位为低价定位策略，一方面因为**开发商办产品经验不足，需要快速打开商办产品市场，发出市场声音，另一方面是因为此阶段正商集团处于快速向上发展期，需要快速回笼资金进行后续的开发和保证现金流的充足，故选择了低价定位策略打开市场，快速回笼资金。

客户定位：写字楼的发展，已从最初的单一功能办公进化至生态型办公，最初的办公产品主要集中在****，人流量大，环境吵杂，办公环境脏乱差，客户为了彰显实力以及办公需求更换办公产地的客户，另一种客户是公司规模扩大，原本办公地不能满足需求的客户。

;2、整体推售节奏及、销售情况分析及户型分析（客户角度）

整体推售节奏：先以公寓产品为主，打开市场，发出项目销售信息的声音，提升客户基础，制造热销局面，后期推出办公产品和商业产品，以老业主和老带新的庞大客户基础进行销售去化。

销售情况：目前公寓产品已全部去化完毕，商业也基本去化完毕，主要剩余产品为办公，剩余量为办公整体的20%。

户型：目前剩余的办公产品中主要集中在北户、东北户、南户这三个方位，北户和南户去化难主要是因为面积大，总价高，东北户去化难主要是因为受2号楼遮挡和户型内柱子较多的问题。

;3、销售过程中???在的不足（销售策略、销售推广、案场活动、接待客户等等）

销售策略：销售前期以公寓产品为主，快速去化，提升客户基础，制造热销局面，后期推出办公产品和商业产品，以老业主和老带新的庞大客户基础进行销售去化，但最终办公产品和商业产品与公寓产品客户有本质的区别，办公产品去化较难。

销售推广：从2014年至今，营销策划方案都是以媒体宣传为主，费用支出占比总支出的40%左右，从客户定位来看是正确的策略方向，物料和渠道类费用大致一直维持在总支出的30%左右。

案场活动：营销费用支出变化较大的是活动类支出，相较于2014年和2015年，从2016年开始，活动费用支出比例维持在总支出的10%左右，主要是销售到中后期，公寓已基本去化完毕，商办产品客群较为高端，对活动质量也要求越来越高。

;4、品质提升（主要指服务品质有哪些提升）

针对每天接待的客户，案场经理每天晚上梳理客户，对来访来电客户进行电话回访，针对客户提出的意见，认真反思积极解决。

对于项目基础数据及产品装修方面，严格要求置业顾问坚决不能以公司名义对客户进行口头承诺，每人配备录音笔，做到留好证据。

针对销售过程中碰到的客户投诉问题，实行置业顾问、经理、总监三级谈判制，防止问题的扩大和恶化。

;5、对后续项目的建议

****的开发，积累了更多的商办产品开发经验，为下一次的品质提升积累了宝贵的开发经验，但同时在规划中也暴露也一些问题，比如**1#和2#临街商业后期的呈现效果，楼体间距和整体户型分割等，前期规划时未能考虑完全，应与乙方销售部门进行沟通，杜绝此类情况的发生，赢取市场份额的同时，维护市场形象。

;三、手续办理;1、五证办理

2、规划核实与竣工备案

3、大配套

4、品质提升

5、对后续项目的建议;1、五证办理

五证办理过程中，总体情况正常，无特殊问题。

建设用地规划许可证：**年**月**日

国有土地使用证：**年**月**日

建设工程规划许可证：**年**月**日

建筑工程施工许可证：**年**月**日

预售证（1#楼）：**年**月**日

预售证（2#楼）：**年**月**日

预售证（3#楼）：**年**月**日;2、规划核实与竣工备案

通过**与**的规划核实经验，在**规划核实前，与项目部和技术部结合，对比报批图纸、施工图纸、现场情况，找出不一致之处，提前进行规划变更，为规划核实做好基础准备。项目积极配合规划核实现场工作，为测绘及看现场提供帮助与支持。现场积极整改，**月**日协调**土地与规划勘??中心规划组提前进场测绘面积3#