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后评估报告;目录;一、总述;1、项目概况
项目名称:**
项目地址:**
项目性质:**
总建筑面积:约**平方米
地上建筑面积:约**平方米
地下建筑面积:约**平方米
容积率:**
摘牌时间:**年**月**日
开工时间:**年**月
交房时间:**年**月
;2、总平图
;二、销售;1、项目定位分析
2、整体推售节奏及、销售情况分析及户型分析(客户角度)
3、销售过程中存在的不足(销售策略、销售推广、案场活动、接待客户等等)
4、品质提升(主要指服务品质有哪些提升)
5、对后续项目的建议;1、项目定位分析
市场定位:**项目是岛上首个开建项目(**是岛上首个交房的商办项目),开发体量最大,于整个**岛是领导者和开拓者地位,加之本身精装修交付,是后继者其他项目不能比拟的最大优势,目前也是整个**岛销售情况最好的项目。
价格定位:项目价格定位为低价定位策略,一方面因为**开发商办产品经验不足,需要快速打开商办产品市场,发出市场声音,另一方面是因为此阶段正商集团处于快速向上发展期,需要快速回笼资金进行后续的开发和保证现金流的充足,故选择了低价定位策略打开市场,快速回笼资金。
客户定位:写字楼的发展,已从最初的单一功能办公进化至生态型办公,最初的办公产品主要集中在****,人流量大,环境吵杂,办公环境脏乱差,客户为了彰显实力以及办公需求更换办公产地的客户,另一种客户是公司规模扩大,原本办公地不能满足需求的客户。
;2、整体推售节奏及、销售情况分析及户型分析(客户角度)
整体推售节奏:先以公寓产品为主,打开市场,发出项目销售信息的声音,提升客户基础,制造热销局面,后期推出办公产品和商业产品,以老业主和老带新的庞大客户基础进行销售去化。
销售情况:目前公寓产品已全部去化完毕,商业也基本去化完毕,主要剩余产品为办公,剩余量为办公整体的20%。
户型:目前剩余的办公产品中主要集中在北户、东北户、南户这三个方位,北户和南户去化难主要是因为面积大,总价高,东北户去化难主要是因为受2号楼遮挡和户型内柱子较多的问题。
;3、销售过程中???在的不足(销售策略、销售推广、案场活动、接待客户等等)
销售策略:销售前期以公寓产品为主,快速去化,提升客户基础,制造热销局面,后期推出办公产品和商业产品,以老业主和老带新的庞大客户基础进行销售去化,但最终办公产品和商业产品与公寓产品客户有本质的区别,办公产品去化较难。
销售推广:从2014年至今,营销策划方案都是以媒体宣传为主,费用支出占比总支出的40%左右,从客户定位来看是正确的策略方向,物料和渠道类费用大致一直维持在总支出的30%左右。
案场活动:营销费用支出变化较大的是活动类支出,相较于2014年和2015年,从2016年开始,活动费用支出比例维持在总支出的10%左右,主要是销售到中后期,公寓已基本去化完毕,商办产品客群较为高端,对活动质量也要求越来越高。
;4、品质提升(主要指服务品质有哪些提升)
针对每天接待的客户,案场经理每天晚上梳理客户,对来访来电客户进行电话回访,针对客户提出的意见,认真反思积极解决。
对于项目基础数据及产品装修方面,严格要求置业顾问坚决不能以公司名义对客户进行口头承诺,每人配备录音笔,做到留好证据。
针对销售过程中碰到的客户投诉问题,实行置业顾问、经理、总监三级谈判制,防止问题的扩大和恶化。
;5、对后续项目的建议
****的开发,积累了更多的商办产品开发经验,为下一次的品质提升积累了宝贵的开发经验,但同时在规划中也暴露也一些问题,比如**1#和2#临街商业后期的呈现效果,楼体间距和整体户型分割等,前期规划时未能考虑完全,应与乙方销售部门进行沟通,杜绝此类情况的发生,赢取市场份额的同时,维护市场形象。
;三、手续办理;1、五证办理
2、规划核实与竣工备案
3、大配套
4、品质提升
5、对后续项目的建议;1、五证办理
五证办理过程中,总体情况正常,无特殊问题。
建设用地规划许可证:**年**月**日
国有土地使用证:**年**月**日
建设工程规划许可证:**年**月**日
建筑工程施工许可证:**年**月**日
预售证(1#楼):**年**月**日
预售证(2#楼):**年**月**日
预售证(3#楼):**年**月**日;2、规划核实与竣工备案
通过**与**的规划核实经验,在**规划核实前,与项目部和技术部结合,对比报批图纸、施工图纸、现场情况,找出不一致之处,提前进行规划变更,为规划核实做好基础准备。项目积极配合规划核实现场工作,为测绘及看现场提供帮助与支持。现场积极整改,**月**日协调**土地与规划勘??中心规划组提前进场测绘面积3#
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