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税务规划土地增值税清算鉴证实

务讲义

土地增值税清算鉴证实务讲义

郭洪荣

目录

第一章纳税主体资格的确认1

第一节房地产开发业务的证据资料和审核评价1

1.1房地产常规开发业务1

1.2房地产非常规开发业务2

第二节非从事房地产开发业务的证据资料和审核评价2

2.1证据资料2

2.2审核评价3

第三节确认纳税主体资格的税法依据3

3.1国家税务总局规定3

3.2北京市规定4

3.3广西壮族自治区规定4

第四节物权的常识5

4.1物权5

4.2完全物权和限定物权5

4.3自物权和他物权5

4.4动产物权和不动产物权5

4.5用益物权和担保物权5

第二章应税行为的确认5

第一节常规开发业务确认应税行为的证据资料和审核评价6

1.1确认应税行为的证据资料6

1.2确认应税行为的方法6

第二节非常规开发业务确认应税行为的证据资料和审核评价7

2.1确认应税行为的证据资料7

2.2确认应税行为的方法8

第三节非从事房地产开发性质销售转让业务8

3.1确认应税行为的证据资料8

3.2确认应税行为的方法9

3.3案说从事房地产开发与非从事房地产开发的确认方法9

第四节五项交易行为的审核评价10

4.1取得国有土地使用权后仅进行土地开发10

4.2取得国有土地使用权后进行房屋开发建造再出让10

4.3确认视同销售行为10

4.4将已投入使用的房地产转让11

4.5房地产交换11

第五节不征税和免税的交易行为12

5.1房地产的继承12

5.2房地产的赠与12

5.3房地产出租12

5.4房地产抵押12

5.5房地产的联建13

5.6房地产的代建房13

5.7房地产的重新评估13

5.8国家收回、征用13

第六节确认应税行为的税法依据13

6.1确认应税行为的税法依据13

6.2确认视同销售行为的税法依据14

6.3确认不征税和免税行为的税法依据14

第七节房地产市场常识16

7.1房地产一级市场、二级市场和三级市场来源16

7.2土地一级开发市场和土地二级开发市场16

7.3房地产一级开发市场16

7.4房地产二级开发市场17

7.5房地产三级开发市场17

7.6房地产、土地使用权、建筑物和附着物的概念17

7.7销售方式的三种转让行为18

第八节土地储备制度18

8.1土地储备制度概述18

8.2土地储备制度的运作主体19

8.3土地储备制度的运行机制19

第三章土地增值税清算单位的确认21

第一节确认土地增值税清算单位的证据资料和审核评价21

1.1确认清算单位的证据资料21

1.2房地产开发项目的清算单位确认21

第二节确认土地增值税清算单位的税法依据23

2.1清算单位的税法依据23

2.2普通住宅认定的税法依据24

2.3不属于土地增值税清算范围的项目26

第三节与清算单位审核有关的常识26

（1）单项工程27

（2）单位工程27

（3）分部工程、子分部工程27

（4）分项工程27

（5）检验批27

第四章土地增值税清算条件的确认和清算申请27

第一节确认土地增值税清算条件的证据资料和审核评价27

1.1确认清算条件的证