房地产项目管理chp3房地产项目策划与决策课件.pptVIP

第三章房地产前期策划与决策

第三章房地产前期策划与决策￡第一节房地产项目前期策划￡第二节房地产项目的可行性研究￡第三节房地产项目市场调研￡第四节不确定性分析￡第五节房地产开发项目的风险管理

第一节房地产项目前期策划一、房地产项目前期策划的涵义￡房地产项目策划是指把项目建设意图转换成定义明确、系统清晰、目标具体且有策略性运作思路的系统活动过程。是保证项目完成后获得满意的经济效益、环境效益和社会效益提供科学的依据。

2按.策房划地范产围项不目同划策分划的类别类二项目总体策划决策阶段策划范围不同房地产项目策划的分单向性/专业性问题项目局部策划

类二房地产项目策划的分

1.项目构思策划￡房地产项目构思策划是在项目决策阶段进行的策划。￡房地产项目构思策划的主要任务￡提出项目构思￡进行项目定义和定位￡全面构思该房地产项目

项目构思策划的主要任务（1）提出项目构思；（2）项目在社会经济发展中的地位、作用和影响力的策划；（3）项目性质、用途、建设规模、建设水准的策划；（4）项目总体功能、项目系统内部各单项单位工程的构成及各自的功能和相互关系、项目内、外部系统的协调和配套的策划；（5）与项目实施及运行相关的重要环节的策划。

2.项目实施策划￡房地产项目实施策划：使构思策划成为现实可能性和可操作性，而提出的带有策略性和指导性的设想。房地产项目实施策划组融织资策策划划控管制理策策划划

项目控制策划￡项目控制策划是指对项目实施系统及项目全过程的控制策划。房地产项目控制策划的主要内容￡项目目标体系的确定；￡控制系统的建立；￡项目运行策划。

项目管理策划￡房地产项目管理策划是对项目实施的任务分解和分项任务组织工作的策划。￡房地产项目管理策划的主要内容￡合同结构策划；￡项目招标策划；￡项目管理机构设置和项目运行机制策划；￡项目组织协调策划；￡项目信息管理策划。

3.房地产项目策划的作用明确项目系统的构建框架为项目决策提供保证作用全面指导项目管理工作

二、房地产项目前期策划的程序系统目标房地产项目构思项目目标设计环境信息知识库项目定义与定位项目系统构成项目策划报告

第二节房地产项目的可行性研究￡可行性研究的发展历程￡最早应用于20世纪30年代￡50年代开始用于技术的成功可行性论证￡60年代成为投资决策前必做工作￡70年代我国开始引进可行性研究方法并在政府主导下加以推广￡联合国工业发展组织在1978年、1980年分别编写《工业可行性研究》和《关于项目评价手册》￡1981年，国家计委明确“把可行性研究工作作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”￡1983年，颁发了《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》￡1987年，颁发了《建设项目经济评价方法与参数》

（一）房地产项目的可行性研究的概念项目可行性研究是指在对某房地产项目做投资决策之前，先对该项没得相关的技术、经济、社会、环境等方面进行的调查研究，对项目可能的拟建方案进行技术经济分析论证，研究项目在技术上的先进实用性，经济上的合理性和建设上的可能性，对项目建成后的经济效益、社会效益、环境效益等进行的科学的预测和评价。

（二）可行性研究的依据在我国，建设项目可行性研究的依据主要有：（1）国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；（2）批准的项目建议书或同等效力的文件；（3）国家批准的资源报告、工业基地规划、国土开发整治规划、交通网络规划、河流流域规划等；（4）自然、地理、气象、地质、水文、经济、社会等基础资料；（5）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；（6）国家统一规定的经济参数和指标。

（三）可行性研究的作用1.是投资决策的重要依据2.是项目审批的依据3.是项目资金筹措的依据4.是编制设计任务书的依据5.是开发商与各方签订合同的依据6.是环保部门审查项目对环境影响的依据

二、项目可行性研究的阶段￡（一）可行性研究的阶段￡1.投资机会研究资估算偏差为±30％，￡2.初步可行性研究±20％￡3.详细可行性研究±10％￡4.项目可行性研究报告的评估

三、可行性研究报告的内容1.项目概况6.融资与融资成本估算2.市场分析和需求预测7.财务评价3.规划方案的优选4.开发进度安排5.项目投资估算8.风险分析9.国民经济评价10.结论

第三节房地产项目市场调查n1.房地产项目市场调查的作用n是房地产项目策划人捕捉新的市场机会的源泉n是房地产项目构思和策划人感知市场，了解消费者行为的主要手段n是房地产项目构思和策划人应付竞争，把握房地产市场供应的主要方法n是项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动