房产理财分析课件.pptVIP

租售比：是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。租售比很好的解决了供求关系的干，成判断炒作程度的金石，因没有任何开商作租金水平的。

国际通行标准认为，合理的租售比在1：200到1：300之间。这个比值意味着如果把房子出租，200个至300个月（大致相当于16年至25年）内能收回房款，买房就是划算的。上海某小区一套90平方米的住房，目前售价18000元／平方米，月租2700元（无家具），合每平方米租金30元。租售比约1∶600，是1∶300的国际标准线的一半。意味着投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。

1深圳市223046三亚市158582上海市201867宁波市114053温州市200508厦门市109434北京市199999广州市109375杭州市1636010大连市10663

房价构成：土地使用权出让成本+房子建造成本+银行的资金提供成本+其他中介运转成本

土地财政60%？20—30%？国务院发展研究中心调研报告：地方政府，土地直接税收及城市扩张占地方预算内收入40%，而土地出让金占预算外收入60%以上。中央政府渗透土地分肥？

需求旺盛（城市化进程）供给不足(农业用地)

?抑制消费?扩大收入差距?吸引投机?透支未来

?分离需求?打破只升不降的预期（增加土地利用率）

国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。银监会指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款。银监会要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付比例不低于40％，贷款利率严格按照风险定价。

根据现有的房产税暂行条例，房产税征收对象是经营性物业，把持有多套住宅解释为经营行为。家庭人均面积是判定是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值8‰的房产税。