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商业计划书购物中心商业计划

购物中心商业计划

一、选址原则“天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。“天时”

是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品

在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是

一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占有“地利”之势，

广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。

城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选址与布局的经济原则。

同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分，因此，建筑之布局与城

市人口分布形态密切相关。

城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物，

按其相互作用的规模和范围的层次来分，可分为宏观的社会经济影响，中观的空

间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。

商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略

决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个

决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。

商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商

业环境；（4）地形特点；（5）符合城市规划要求。

1、客流规划是选择店址的最重要的因素

商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的

要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最

大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心

形成发展的重要制约因素。

（1）相同客流规模的不同地区，因客充的目的、速度、时间不同，对选址条件

有不同差别。

在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与

购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是速

度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。

有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、

年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。前者可以作为商

业规模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。

（2）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。

（3）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是

选址的最好位置。

（4）对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原

有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，

主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。

2、交通状况

城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集与选址的

又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能

多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。

在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商

业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。

3、商业环境

选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多

的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾

客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有

集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。

一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的

专门店。这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多

要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素。

另外一此顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为主要目的，当

然不会去逛上面提到的结构单一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需

要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的，尽可能丰富功能来

满足这类顾客的要求。

还有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心

区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或

开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互邻拦，互

为补充，便利顾客。

4、地形特点

选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地

点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的

设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地

点如位于街道的凹进部位能见度就差。

5、城市规划的要求

城市总体规划和