房地产法律法规培训.ppt

房地产销售法律知识培训主讲人：

重要内容第一部分法律在房产销售中的地位第二部分销售过程中风险防备与证据管理第三部分关注物权法——热点问题分析

第一部分法律在房产销售中的地位法律是一种规则抵押贷款一房二卖法律规则调整社会生活,是人们行为的基础与保障公平规则社会习惯房产销售行为实际上是法律行为购房协议、房产登记、交付行为、逾期违约、违约金、订金及定金、催告、救济

第二部分销售过程中风险防备与证据管理一、风险来源二、签约前风险防备与证据管理三、签约时风险防备与证据管理四、风险防备体系的建立

一、风险来源风险来源:1、行政机关“规划许可证”“施工许可证”“预售许可证”“房产证”2、内部员工“表见代理”3、供应商:“甲供不到位”“付款迟延”勘查\设计\施工\采购4、购房者“逾期?违约”“双倍索赔”5、物业企业案例

二、签约前风险防备与证据管理1、办妥各项手续土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。2、审查购房资格3、减少广告风险(案例)宣传文案多用描述性词语，少用确定性承诺证据：各项证书，宣传资料，购房者身份证明

无预售许可销售的法律后果出卖人签订商品房买卖协议步，具有下列情形之一，导致协议无效或者被撤销、解除的，买受人可以祈求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以祈求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有获得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁赔偿安顿房屋的事实。《最高人民法院有关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题的解释》第八条

三、签约时风险防备与证据管理1、完备认购书条款2、协议内容风险防备3、充足重视违约责任4、严格履约证据：协议文本告知书登记表

1、完备认购书条款目前的签约过程认购书性质互动案例

2、协议内容风险防备赠送条款面积差异处理变更告知义务交付告知义务绿地归属车位车库归属土地续期产权登记按揭贷款相邻关系

赠送条款互动案例

面积差异处理互动案例

变更告知义务“经规划部门同意的规划变更\设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门同意之日起10日内,书面告知买受人”(该商品房构造形式、户型、空间尺寸、朝向…)买受人有权在通在抵达之日起15日内做出与否退房的书面答复.买受人在告知抵达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更.

交付告知义务商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面告知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本协议第八条规定的证明文献，并签订房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用阐明书》。出卖人不出示证明文献或证明文献不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。风险承担案例1案例2

绿地归属道路、绿地、归属?一层赠花园案属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外

车位归属协议约定:车位归开发商建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人约定还我们车库!车位细解法条链接

土地续期老婆,咱那土地使用权到期了我在给女儿梳头,你快去看看物权法商铺产权?

土地证到期怎样处理《中华人民共和国都市房地产管理法》第21条:土地使用权出让协议约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以同意。经同意准予续期的，应当重新签订土地使用权出让协议，根据规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让协议约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获同意的，土地使用权由国家免费收回。

各类土地有效期限一、住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）。全国统一执行的土地使用年限为70年。二、工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）。全国统一执行的土地使用年限为50年。三、教、科、文、卫等带有福利性质的用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。四、商、娱、旅等盈利性项目用地。全国统一执行的土地使用年限为40年。五、其他综合类性质用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。六、农民房（此类房子，通过一种集资房的形式，变相地流到了市场，也就是常常听到的集资房、农民房）。此类土地多数是永久性用地。由于农民的耕种土地被用作了工业发展，为了保证没有了土地的农民生活，政府将此类