征地区片价及更新方法.pptx

征地区片价及更新;重要内容;征地价格是实行按价征地时征地赔偿原则的泛称,是

被征土地价值的体现，也是征地单位予以失地农民的赔偿。

目前有关征地价格有两种提法，即征地区片价与征地

区片综合地价。“征地区片价”来源于《农用地估价规程》

(TD/T1006一)。该规程规定，农用地征用区片价等

于基准地价与社会保障价格之和。

而“征地区片综合地价”来源于《国务院有关深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部公布的《有关完善征地赔偿安顿制度的指导意见》，征地区片价和征地区片综合地价的概念尽管说法不一样，但本质是一致的。;征地区片综合地价是指在城镇行政区土地运用总体规划确定建设用地范围内，根据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等原因，划分征地区片并采用农地价格原因修正、征地案例比较和年产值倍数等多种措施测算的区片征地综合赔偿原则。征地区片价的实质是征地赔偿原则，不含地上附着物和青苗赔偿费。;测算工作环节：

（一）确定测算范围

（二）划分征地区片

（三）测算区片综合地价

（四）对区片综合地价进行验证和调整

（五）测算成果听证

（六）确定征地区片价;（一）确定测算范围

征地区片是指一定范围内集体土地类别、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等条件基本一致的，征地赔偿原则相似的区域。

征地区片价测算范围重点在土地运用总体规划确定的都市、集镇建设用地、规模范围内，但各地可以根据征地需要和实际状况扩展到更大范围。

河北省征地区片价的测算范围为全县所有行政区，一般以村级行政区为单位，全域覆盖。;（二）征地区片划分措施

1.综合鉴定法

综合鉴定法是在村行政界线的基础上，根据经验对行政村的基本状况进行鉴定，直接划分征地区片的措施。

基本环节：

（1）在工作底图上，标出行政村界线。

（2）对相邻的行政村基本状况进行分析比较和判断。

（3）对基本状况相似的行政村进行合适归并，形成征地区片。

（4）绘制区片图，并对区片进行编号和面积量算，编制区片状况表。;2.农用地级别调整法

农用地级别调整法是在村行政界线的基础上，根据农用地级别界线并考虑其他有关状况，合适调整划分征地区片的措施。农用地级别调整法合用于有农用地基准地价成果的地区。;基本环节：

（1）在工作底图上，标出行政村界线；

（2）准备相对应的农地级别图，并与工作底图相叠加；

（3）根据农地级别界线对行政村界线进行调整，形成初步的区片界线；

（4）选择重要原因对各行政村分析和判断，对初步的区片界线进行修正，形成征地区片。

（5）绘制区片图，并对区片进行编号和面积量算，编制区片状况表。;3.多原因综合评价法

多原因综合评价分区法是以村级行政区域为基本单

元，选择地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕

地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民

最低生活保障水平等影响征地赔偿原则的重要原因，建

立评价指标体系，确定每一种基本单元的综合分值，然

后，在综合分值相近的单元进行归并和调整，划定区片。;基本环节：

①土地征用赔偿区片综合价格影响原因和因子的选择。在参照以往城镇土地分等定级的经验和广泛听取各方面意见的基础上，通过专家打分和运用特尔菲法对多种原因和因子的筛选，构建出土地征用赔偿区片的划分原因和因子评价体系。;②土地征用赔偿区片的划分原因和因子评价分值的计算。土地征用赔偿区片的划分原因和因子评价，一般采用100分制分值量化的措施来衡量其作用和影响。每一种土地征用赔偿区片的划分原因的综合作用分值（加权平均）按照下列

公式：

;③区片确实定

在运用多原因综合评价措施得出的土地征用补

偿区片的多原因综合评价单元的综合分值的空间

分布频率直方图的基础上，按照同一区片的单元

综合作用分值相似性最大，不一样区片的单元综合

作用分值差异明显，区片界线应当位地指标特性

值变化梯度最大处的原理，得出土地征用赔偿区

片划分的成果。;1.农地价格原因修正测算法

农地价格原因修正测算法，是指以农地价格为基础，同步考虑影响征地赔偿的有关原因，修对的定征地区片赔偿费的措施。

基本公式：

式中，

;详细测算环节

（1）计算区片内的农地价格

已经根据《农用地估价规程》完毕农用地基准地价测算的地区，参照农用地基准地价确定区片的农地价格。没有完毕基准地价测算的地区，可以采用收益还原法、市场比较法等地价评估措施确定。详细措施参