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12七月2024万科-企业战略管理分析

主题：万科房地产企业战略分析

万科集团简介2006年2005年1993年1991年1988年1987年1984年

万科企业股份有限公司——目前中国最大的专业住宅开发企业现有员工13000余人两次入选福布斯“全球最佳小企业”“万科”——行业第一个全国驰名商标“中国最受尊敬企业”“中国最佳企业公民”中国卓越雇主称号

外部环境分析宏观环境分析政治-法律环境因素经济环境因素社会文化和自然环境因素技术环境因素中观环境分析行业概况及现状介绍万科与上海绿地、碧桂园竞争态势分析

宏观环境分析外部因素评价矩阵(EFE矩阵):

关键因素权重反应程度机遇:中国经济快速发展0.143.0中国住房信贷体系的健全0.092.0居民收入水平、消费结构发生变化，家庭消费用于住房支出比例提高0.123.0人口基数大，住房需求大0.062.0中国城市化进程加快0.063.0居民消费习惯的改变0.083.0威胁:政府宏观调控限制地产业发展0.143.0我国经济出现通货膨胀0.124.0美国次级贷款风暴的影响0.052.0地皮供应紧张0.063.0地产行业竞争严峻0.044.0民间“炒房团”0.042.0

（一）政治-法律环境因素03年下半年以来：措施：央行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》国务院下令将开发固定资产投资项目的资本金比例提高为35%国办发出半年内停止农地转征的通知。结果：不但没有根本遏制住房地产价格的上涨,反而在某些方面进一步助长了房地产价格未来升值的预期。2005年1-4月,全国商品住宅平均价格同比又分别增长11.9%和12.9%。8

7月13日深圳市《关于进一步规范我市商品房出售行为的通知》1、房地产开发企业在取得《房地产预售许可证》前，禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等行为。2、商品房项目必须实行明码标价，并在现场和国土局网站公示。?3、禁止“炒卖楼花”行为。8月22日关于央行第四次加息上调金融机构一年期人民币存款基准利率0.27个百分点，贷款基准利率0.18个百分点，个人住房贷款提高0.09个百分点9月15日关于央行第五次加息公积金贷款利率上调0.18个百分点。其中，5年期以下（含5年）从4.59%调整为4.77%，5年期以上从5.04%调整5.22%。9月28日首付比例提高至四成对已贷款购买住房又申请购买第二套及以上住房的，首付比例不得低于四成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。07年：进一步调控措施：

结果：市场交易量的暂时放缓。新政对开发商开发资金影响较小，但对于个人住房贷款的影响较大。主要是提高第二套房贷款首付和提高贷款利率同时进行，对投资行为会有所抑制，减少需求。房地产市场在8月份经历了银行房贷紧缩后，深圳市场8月市场进入观望，而在九月底出台次提高第二套房首付的政策，其对市场的冲击已经有所缓解。预计后市成交量会在低位有一个徘徊过程。

政府的主要调控目的是：限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房。作为房地产企业，积极适应政府宏观调控的措施，相应地作出投资发展路线的转变不仅是应时之需，更是一个企业社会责任感的体现

（二）经济环境因素2007年：中国国内生产总值为246619亿元GDP增幅为11.4%全年居民消费价格指数（CPI）上涨了4.8%12

美国次级贷款风暴影响影响国内的消费能力和消费意愿我国外贸及金融领域

民间炒房势力助长房价一度走高

（三）社会文化和自然环境因素人口因素人口总数人口结构城乡分布

风俗习惯安土重迁住房超前消费思想的兴起投资冲动

（四）技术环境因素市场对住房需求多样化地产商在技术层面作出改进更好地适应市场需求

根据EFE矩阵得：万科的总加权分数为:2.92可见万科集团在整个产业中对现有机会与威胁做出了高于平均水平的反应，这也是万科在地产行业始终处于领航地位的重要因素。其中在我国经济形势发生变化时，万科及时做出了降价的决策，并影响了整个地产行业价格的调整。在面对行业的激烈竞争时万科