写字楼商务多种运营思考.pdf

商业物业主要包括办公、商场等类型物业，属于物业管理行业中的高端领域。

近年来随着社会经济的快速发展，高档的商业中心、写字楼等物业大量新建并投

入使用，因此，如何开展多种经营挖掘效益的潜力，同时从管理上对其有效实施保

障，是目前国内物业管理行业中一个较新的课题。以下，以笔者所服务的深圳M

商务大厦为例阐述。

深圳M商务大厦物业管理现状及存在的问题

1、深圳M商务大厦概述。M商务大厦位于深圳市福田区，周边共有13栋功

能、面积、高度相似的写字楼，有人形象的把它们比喻为深圳CBD中心区(即城“市

商业中心区”的)“13朵姊妹花”，是最早体现深圳CBD中心商务区概念的一个构成

板块。大厦占地4,791平方米，建造面积53,766平方米，裙楼三层为商业铺位，

塔楼为办公场所，入驻企事业单位共110户，于2003年7月份入伙，由天利物业

公司实施物业管理。

2、大厦的管理现状。2004年底，M商务大厦作为深圳市写字楼试点单位，率

先实行物业管理服务收费公示和明码标价，随后在全市推广。2005年2月，M商务

大厦物业管理服务顺利通过ISO9000质量体系认证；3月，M商务大厦获得建“设部

培训基地”、全“国房地产业深圳培训中心”授予的教学“实习示范基地”称号；4月，通

过深圳市福田区物业管理“优秀大厦”评比；5月，通过深圳“市物业管理优秀大厦”

评比；9月，通过广东省“物业管理示范大厦”评比；11月，被中共深圳市委、深

圳市人民政府评为深圳市“安全文明标兵小区”；2022年，M商务大厦获评全“国物

业管理优秀大厦”荣誉称号。

物业管理日常服务的细致和到位，带来了丰厚的经济与社会效益。对照区内

毗邻的其他同档次写字楼平均60%-80%的整体租售使用率，M商务大厦的入住率

常年高达100%；转售价位、租金水平也比其他写字楼高15%-20%，物业管理对

物业的保“值、增值”作用明显。同时，每半年调查一次大厦全体客户的综合满意

度，客户反馈良好，也达到了97%以上的实际较高水平。

3、管理上存在的问题。物业管理在基本层面的表现良好，但在经营思路上

不开阔。多种经营的产品不够丰富，未能贴近并充分挖掘商业、办公型客户的需

求潜力，以进一步创造更高的经济与社会效益。从2022年M商务大厦获得全“

国优秀物业管理大厦”荣誉称号之后，笔者所在的企业经营班子就深感到需要百“

尺竿头、更进一步”，应该把如何进一步地发挥管理效益、内部挖潜的问题确定

为今后的工作重点。在这种决策指引下，各部门时常进行头脑风暴、外出学习等

活动，充分发挥群体智慧，纷纷建言献策，取得了一些新颖的理论成果并得以付

诸实施。

商业物业经营服务管理的目的、内容及原则

1、挖掘经营潜力的意义和目的。从物业行业本身来说，基本面可分为工程

机电、环境管理、安全管理及客户服务四大块内容。基本面做好了，可尽量地提

高物业使用率，即，使物业管理服务费用的收缴率得到最大保障。但就目前的高档

次商业物业来说，做到这步只是比传统型的住宅区物业管理多一些更高的要求，还

远远未将高端物业所蕴涵的效益潜力挖掘出来。除了管理与服务外，经营是体

现对高端物业的管理水平的一个重要方面。相对于住宅型物业的物业管理企业而

言，商业物业的物管企业优势集中体现于资金优势、人材优势、技术优势及创新优

势。然而后三者的实现都需要以“资金”优势为前提。所以仅仅依靠收取管理服务

费等日常赢利手段，物业管理服务水平及企业本身要获得长足发展，往往还是会

受到资金瓶颈的局限。

资金“”是第一位的。而作为商业型物业管理企业，我们服务的对象是众多颇

具实力的企事业单位，就要意识到，客户的服务需求将比日常提供的基本层面更

为丰富。我们可借助物业这个平台，行销我们更多更丰富的服务产品，既达到企

业创收、客户满意的双效目的，又为今后企业在市场竞争中实力的提高奠定基础。

从这个意义上讲，对商业型物业管理企业而言确实是经营为“王”。

2、商业物业经营内容探索。结合传统的经营方式，及对大厦客户需求调

研情况，商业物业的经营管理可大致分为三个大的方面。

(1)平台延伸型：场