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楼宇间土地使用权归属

事例一某住所小区，购房者刚入住，开发商在楼座间原规划的绿

地上又动工建筑商业用房。花费者诉开发商于法庭。开发商辩称，绿地的土地使用权属于开发商，开发商有处理权；规划的调整经过合法同意程序，且调整后的住所小区总的绿地指标没有违反原

同意的规划的规定。事例二某住所小区，地下供水管线需要维修，而

工程早已超出保修限期。住户以为维修花费应该由政府

或开发商担当；开发商以为基础设备维修是政府的责任，且卖房的合同

中并未商定开发商这方面的责任；政府有关部门以为政府只担当住

宅小区外的地下管线的维修责任。这两个事例，形式上表现了

商品房买卖的商定不清，进而产生权益和责任的歧义，但实质上是楼

宇间土地使用权归属的法律问题。开发商在获得了国有土地的使用权后

才能从事房地产开发。对一个住所小区项目，建设初始状态的国有土地

使用权被开发商所获得。跟着商品房的逐渐销售，开发商所拥有的国有

土地使用权也逐渐转移。实质上，

项目的销售中，独立式住所别墅的销售，其财富权的让渡包含了房子的

所有权和周边院子的土地使用权；而会合式住所楼房分单元销售，依据

现行的一般做法，购房者获得了所购置住宅的所有权以及楼座所占土地

的使用权的相应份额，其权益其实不包含享有楼座之间的国有土

地使用权。住所小区销售完成后，楼座所占的土地的使用权分

割让渡于购房者，楼座间的土地使用权并未达成切割或转移，实质上一

部分开发商项目销售完成就撤退，放弃了未切割的土地的使用权，形成

国有土地使用权人的实质空缺；而形式上土地使用权仍滞留在开

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发商手中，也会有一些开发商利用仍据有的土地使用权牟取利益。

由楼座间国有土地使用权人不确立，也连带地产生地下设备权属不清

问题。外国的城市土地绝大多半是私有的，住所用地的所有权

与房子的所有权的权益主体高度一致，每一幅土地的所有权的地理边

界是确立的。我国宪法例定城市土地属国家所有，土地使用者只依法拥

有国有土地的使用权。在土地所有权与使用权相分别的状态下，怎样界

定房子所有权人所拥有的土地使用权的界限，没有外国成熟的经验可供

借鉴。特别是我国城市住所建设绝大多半

是会合式住所，按现行习惯的做法开发商只切割转让楼座所占土地的国

有土地使用权，住所小区其他的国有土地使用权归属以及有关系的物权

，跟着公众财富权益意识的逐渐加强，会愈来愈成为有争议的法

律问题。建筑物划分所有权的法律制度只解决一幢建筑物内财

产所有权人的共同利益的法律关系，尚不可以解决财富权益人对于楼座

间土地使用权的法律关系。楼座间土地使用权界定的法律问题，不只是

表此刻新建住所小区中，也表此刻旧住所小区中。跟着

城镇住宅制度改革的不停深入，大多半城镇公有住宅已销售给住户，

住宅的所有权为住户所拥有，住户所获取的国有土地使用权也界定于

楼座所占土地的相应份额，当前固然还没有发生楼座间土地使用权争

议

的事例，但地下设备的维修责任是一个悬而未决的问题。单位

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已经将住宅销售了，其维修资本已经没法像住宅公有制度下的方法提取

，单位的财务估算也不行能列支设备的维修花费，而公房销售所提取的

维修基金没法支撑长久的地下设备的维修、改造所需的花费。

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我领土地的所有制只有国有和集体所有两种形式。在城市土地

国有的法律制度下，土地所有权的流动是单向不行逆的，即只有乡村集

体土地被国家征用转变为国有土地，而国有土地其实不向集体土地转

化。这类单向不行逆转变形式，使国有土地的数目愈来愈多，

国有土地使用权界定的法律问题将愈来愈多。同时，由住宅建

设的形态所决定，国有土地使用权界定对财富权益的影响也愈来愈重

要。国有土地的使用权是一种特别形态的物权，在物权法律制

度的完美中，有必需重视楼座间土地使用权的界定。住所小区

楼座间的土地，其使用情况以两种不一样的形式而存在。一是附

着于地面或地下的建筑物或修建物，依据权益主体一致的原则，国有土

地的使用权人应该与建筑物、修建物的所有权人相一致，国有土地

的使用权跟着建筑