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养老开发运营要素解析

1、价值理念：独立、自主、健康养老理念

老年不是人生的终结，而是人生新的转折和开始，是生命和生活

体验的新的发展期。老年人群蕴藏着巨大的发展潜能和价值潜能，他

们不仅是社会发展的受益者，更应该是未来社会发展的参与者。

中国传统的尊老文化将老年人群单方面地定位在“受照顾的”的

角色上，即只将老年人看作被关注、被照顾的对象，却忽视了老年人

群身上存在的能动性、积极性和创造性。但在崇尚代际平等和代际和

谐的当今社会却显出了自己的缺陷。

现代老年人不仅老有所居、老有所养，还要“老有所学”、“老

有所乐”、“老有所为”、“老有所用”、“老有所成”。因此，养

老地产不能局限于老年住宅和养老护理，还要树立现代养老理念，努

力实现一种让老人快乐、幸福，活得有尊严的全新生活。

2、市场定位：全龄化是最符合国情的选择

从国内养老项目的经验来看，目前市场中的养老项目面对客群较

为多元，如北京太阳城、东方太阳城不仅面向老年群体，更兼顾中青

年群体，温都水城老年公寓在满足老年客户自住需求的同时，兼顾投

资客群。而上海亲和源等一些项目客群范围过窄，且定位过于高端。

老年人集居区缺乏生机，老人不喜欢在特定年龄层之别的住区居住。

3、项目选址：区位、环境、配套

养老地产与传统的住宅地产有着本质的区别，传统地产选址比较

宽泛，而养老地产的选址要相对要严格得多。

理想区位：城市近郊或成熟旅游度假区

养老项目不适合选址在市中心区，因为中心城区杂乱、噪音大、

车流多，老人喜欢清静，不像年轻人那么爱凑热闹，但又必须有比较

完善的医疗和生活配套。因此，选择在有一定城市配套及交通条件的

近郊地区，或者综合生活配套较完善的大型旅游度假区，为老人创造

一种融于社区、融于社会、融入以往熟悉的城市生活的活力社区。

理想环境：特殊的避暑避寒气候、富硒/温泉/长寿等健康资源

老人对环境的要求和依赖比年轻人要高，尤其是健康老人，通常

都是以养生度假为首选，养老项目通常要求有较好的自然环境，比如

山、水、林等自然资源都是较好的资源，特殊的避暑或避寒气候，或

富氧富硒、疗养温泉、长寿文化等特殊的健康环境资源，也是开发养

老地产项目比较理想的选址。

周边配套：周边区域具备较好的交通、医疗、生活、休闲配套

如果项目选址周边具有比较便捷的交通，相对完善的生活商业配

套或适老性的休闲、养生配套，可以减少项目自身配套的比重，节省

配套投资成本，减轻后期运营管理难度，也能够更好的营造舒适便捷

的社区生活。若能出则繁华、入则宁静，那是最理想的地段。

一般要求交通方便，与外部衔接顺畅。但远离一级公路和城市主

干道，避免嘈杂影响老人睡眠。如果依托环境优美的旅游小镇建设，

生活配套体系比较晚上，是比较理想的。此外，毗邻优质医疗资源，

能够提供高水平的健康服务，也是养老项目可以借势发力的地段。

4、用地组合：低成本的复合用地项目成功的基石

就土地用途而言，现在还没有养老地产供应的概念，拿地成本是

养老地产最重要的成本之一，在目前养老产业土地政策尚未明晰的情

况下，通过合理的用地组合，减少用地成本，是养老地产拿地之前必

须考虑的重要因素。

（1）建设用地与非建设用地的组合

当前的养老地产已经很少用采用单一养老住宅的模式开发，而都

是与旅游、与农业、与林业相结合整体开发，打造复合型的产品。在

这样的情况下，如何灵活选择建设用地与非建设用地的组合和布局模

式，减少建设用地总量的同时，让项目具备良好的环境。

（2）不同建设用地类型的组合

目前各路养老地产在建设用地的类型上是各显神通，有城市建设

用地，也有集体建设用地，有住宅用地、商业用地，也有医疗用地、

旅游用地，更有甚者是工业用地。不同的用地性质决定了不同的用地

成本，也与后期的盈利模式直接相关。通过合理的策划和布局，根据

子项目的特点选择不同的建设用地性质，可以大幅节约用地成本。

（3）拿地方式的选择

在传统的拿地方式中，走拍卖挂、协议出让还是直接划拨，对用

地成本的影响是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供应方式上可以

采用协议出让免地价、产权归政府的方式，非常适合长期持有经营的

养老地产项目。此外，通过将项目的公益性部分独立包装，将医院、

老年大学、