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养老开发运营要素解析
1、价值理念:独立、自主、健康养老理念
老年不是人生的终结,而是人生新的转折和开始,是生命和生活
体验的新的发展期。老年人群蕴藏着巨大的发展潜能和价值潜能,他
们不仅是社会发展的受益者,更应该是未来社会发展的参与者。
中国传统的尊老文化将老年人群单方面地定位在“受照顾的”的
角色上,即只将老年人看作被关注、被照顾的对象,却忽视了老年人
群身上存在的能动性、积极性和创造性。但在崇尚代际平等和代际和
谐的当今社会却显出了自己的缺陷。
现代老年人不仅老有所居、老有所养,还要“老有所学”、“老
有所乐”、“老有所为”、“老有所用”、“老有所成”。因此,养
老地产不能局限于老年住宅和养老护理,还要树立现代养老理念,努
力实现一种让老人快乐、幸福,活得有尊严的全新生活。
2、市场定位:全龄化是最符合国情的选择
从国内养老项目的经验来看,目前市场中的养老项目面对客群较
为多元,如北京太阳城、东方太阳城不仅面向老年群体,更兼顾中青
年群体,温都水城老年公寓在满足老年客户自住需求的同时,兼顾投
资客群。而上海亲和源等一些项目客群范围过窄,且定位过于高端。
老年人集居区缺乏生机,老人不喜欢在特定年龄层之别的住区居住。
3、项目选址:区位、环境、配套
养老地产与传统的住宅地产有着本质的区别,传统地产选址比较
宽泛,而养老地产的选址要相对要严格得多。
理想区位:城市近郊或成熟旅游度假区
养老项目不适合选址在市中心区,因为中心城区杂乱、噪音大、
车流多,老人喜欢清静,不像年轻人那么爱凑热闹,但又必须有比较
完善的医疗和生活配套。因此,选择在有一定城市配套及交通条件的
近郊地区,或者综合生活配套较完善的大型旅游度假区,为老人创造
一种融于社区、融于社会、融入以往熟悉的城市生活的活力社区。
理想环境:特殊的避暑避寒气候、富硒/温泉/长寿等健康资源
老人对环境的要求和依赖比年轻人要高,尤其是健康老人,通常
都是以养生度假为首选,养老项目通常要求有较好的自然环境,比如
山、水、林等自然资源都是较好的资源,特殊的避暑或避寒气候,或
富氧富硒、疗养温泉、长寿文化等特殊的健康环境资源,也是开发养
老地产项目比较理想的选址。
周边配套:周边区域具备较好的交通、医疗、生活、休闲配套
如果项目选址周边具有比较便捷的交通,相对完善的生活商业配
套或适老性的休闲、养生配套,可以减少项目自身配套的比重,节省
配套投资成本,减轻后期运营管理难度,也能够更好的营造舒适便捷
的社区生活。若能出则繁华、入则宁静,那是最理想的地段。
一般要求交通方便,与外部衔接顺畅。但远离一级公路和城市主
干道,避免嘈杂影响老人睡眠。如果依托环境优美的旅游小镇建设,
生活配套体系比较晚上,是比较理想的。此外,毗邻优质医疗资源,
能够提供高水平的健康服务,也是养老项目可以借势发力的地段。
4、用地组合:低成本的复合用地项目成功的基石
就土地用途而言,现在还没有养老地产供应的概念,拿地成本是
养老地产最重要的成本之一,在目前养老产业土地政策尚未明晰的情
况下,通过合理的用地组合,减少用地成本,是养老地产拿地之前必
须考虑的重要因素。
(1)建设用地与非建设用地的组合
当前的养老地产已经很少用采用单一养老住宅的模式开发,而都
是与旅游、与农业、与林业相结合整体开发,打造复合型的产品。在
这样的情况下,如何灵活选择建设用地与非建设用地的组合和布局模
式,减少建设用地总量的同时,让项目具备良好的环境。
(2)不同建设用地类型的组合
目前各路养老地产在建设用地的类型上是各显神通,有城市建设
用地,也有集体建设用地,有住宅用地、商业用地,也有医疗用地、
旅游用地,更有甚者是工业用地。不同的用地性质决定了不同的用地
成本,也与后期的盈利模式直接相关。通过合理的策划和布局,根据
子项目的特点选择不同的建设用地性质,可以大幅节约用地成本。
(3)拿地方式的选择
在传统的拿地方式中,走拍卖挂、协议出让还是直接划拨,对用
地成本的影响是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供应方式上可以
采用协议出让免地价、产权归政府的方式,非常适合长期持有经营的
养老地产项目。此外,通过将项目的公益性部分独立包装,将医院、
老年大学、
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