原创力文档- 1、本文档共5页，可阅读全部内容。
- 2、原创力文档（book118）网站文档一经付费（服务费），不意味着购买了该文档的版权，仅供个人/单位学习、研究之用，不得用于商业用途，未经授权，严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等，侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传，本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺！文档内容仅供研究参考，付费前请自行鉴别。如您付费，意味着您自己接受本站规则且自行承担风险，本站不退款、不进行额外附加服务；查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档，您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等，请点击“版权申诉”（推荐），也可以打举报电话：400-050-0827(电话支持时间：9:00-18:30)。
- 5、该文档为VIP文档，如果想要下载，成为VIP会员后，下载免费。
- 6、成为VIP后，下载本文档将扣除1次下载权益。下载后，不支持退款、换文档。如有疑问请联系我们。
- 7、成为VIP后，您将拥有八大权益，权益包括：VIP文档下载权益、阅读免打扰、文档格式转换、高级专利检索、专属身份标志、高级客服、多端互通、版权登记。
- 8、VIP文档为合作方或网友上传，每下载1次， 网站将根据用户上传文档的质量评分、类型等，对文档贡献者给予高额补贴、流量扶持。如果你也想贡献VIP文档。上传文档
圣彼得堡“波罗的海明珠”39—a地块方案征集
汇报提纲
一.项目概况
.项目背景
根据圣彼得堡总体规划，南部地区将形成一处10多万人以上居住的城市新区，成为城市南部副中心。波罗的海明珠项目是城市西南滨海发展战略中规模最大的优先启动的龙头项目。本项目位于明珠项目东南侧，是一个结合度假休闲功能的高档居住社区。总用地约11.3公顷。
.区位分析
“波罗的海明珠”项目基地位于圣彼得堡市区西南部滨海地区，芬兰湾（也叫内瓦湾）畔，隶属红村区。
本项目为39-a地块，位于明珠项目东南侧。东向直接濒临杜杰尔戈夫斯基运河，与列宁格勒公园隔岸相望，南临彼得戈夫公路辅路。基地为狭长地块。
二.项目解读
.城市解读
a.城市发展
从五六十年代，圣彼得堡的城市中心功能已明显南移，形成向南发展的城市圈层结构圣彼得堡的滨海地区凝聚了。而城市东南面的凹岸汇聚了更多的活力、商业价值与升值潜力。
b.城市文脉
圣彼得堡是俄罗斯官方认定的文化中心。近300年历史的圣彼得堡收集了几乎所有俄罗斯帝国的精华，成为最大的文化、科学和工业中心之一。
圣彼得堡的名胜古迹闻名遐迩。那里有许多18至19世纪的著名建筑：彼得保罗要塞、彼得大帝夏宫、圣伊萨克大教堂等。许多俄国著名诗人和作家，如普希金、莱蒙托夫、高尔基等人都曾在此生活和从事创作。
c.城市肌理
圣彼得堡的生活空间非常宽阔，到处有城市内的绿地供人休闲。城市空间以小街坊为主，建筑布局形态以围合式为主，颇有欧洲古镇的感觉。
.甲方诉求
a.项目定位
在波罗的海明珠项目详细规划中，39-a地块定位为低层高档滨水居住区，规划总居住面积不大于74300平米；另设置部分配套公共建筑以及商业。
根据市场定位，本地块住宅产品将主要设置复式叠加别墅、联排别墅、独立别墅等住宅产品,主要定位客户将是圣彼得堡或俄罗斯的富裕阶层，作为他们的第二或者第三居所，以大型社区的成熟配套设施、优美的景观环境，在彼得堡领先的住宅品质作为主要卖点。
b.任务书要求
任务书对于不同住宅产品提出了明确的面积比例要求，在保证39-a地块整体的居住环境以及产品品质的前提下，三种住宅的总居住面积不应低于38000平米，以尽可能充分实现土地经济价值。
北侧公共绿地按照高层住宅建设用地考虑，与其余建设用地进行城市空间及形态上的整体规划，在1.9公顷用地中规划约36300平方米的高层住宅居住面积。
.项目解读
a.用地现状
基地用地狭长，地势平整，总用地面积11.3公顷。
本项目用地性质定为居住用地，原有北侧1.9公顷的公共绿地也按照高层住宅建设用地考虑,其余用地建设以低层住宅为主的高档居住物业。
b.交通条件
基地南临彼得戈夫公路辅路，紧邻彼得戈夫公路辅路的彼得戈夫公路是连接旧城区与夏宫的主要通道，基地北侧和西侧的道路为规划中的道路。
c.周边情况
项目周边以及地块内景观资源丰富，将共同为地块内的住宅提供良好的景观环境；
基地东侧的杜杰尔戈夫斯基运河水面开阔，基地拥有最佳的水岸景色，列宁公园与基地隔河相望，这一占地颇广的公园贯穿地块东侧，是重要的景观要素，具有极高的景观价值。
项目周边的配套设施也很齐全，除了建成的商务中心外，南广场也正在建设中，此外，基地周边还有几处居住区也正在建设中。
.核心问题
a.项目定位深化
如何在甲方项目定位的要求上更进一步，提炼出更高层次的整体功能定位？
b.与明珠项目的关系
基地位于明珠项目内部，又是其中景观资源最好的区域，如何处理与明珠项目的关系，在利用明珠项目优势的同时为明珠项目带来良好的机遇及影响？
c.周边优势利用
本地块紧邻杜杰尔戈夫斯基运河，并与列宁公园隔岸相望，如何妥善处理好基地、建筑、景观环境与运河、公园之间的关系，以充分发挥和利用运河、公园的景观价值，提升地块内住宅的价值和品质？
三.项目定位
.整体功能定位
本项目定位为高档滨水居住区，兼顾度假休闲功能，争取成为“明珠项目”高档物业的名片。
.客户的定位
别墅购买者：
圣彼得堡市内的高收入人群；
外来企业主及高级雇员；
别墅地产的投资者；
豪华度假式公寓使用者：
前来旅游度假休闲的各类人群；
会务展会组织及参观人员。
目标客户需求分析
居住需求
自然优美的景观
宁静私密的居住环境
作为生活延续的院落空间
度假休闲需求
完善的度假服务设施
便捷的游艇出行系统
.豪宅产品研究
Pso漳州项目C20豪宅特征
本项目的独栋住宅在研究了圣彼得堡高端客户的需求后，为独栋别墅的客户提供了私人游艇码头及私人泳池两项高端配置。
.豪华度假式公寓产品研究
本项目北侧地块定位成豪华度假式公寓，是明珠项目休闲旅游概念的重要组成部分。
酒店式服务
公寓将提供五星级酒店的服务与配套设施。主要包括：
1、豪华大堂。
2、各式风味餐厅。
3、特色酒吧
文档评论（0）