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万科房地产应收帐款管理办法

1．目的：加强和规范集团各地产公司应收帐款的管理,加快销售房款的回收,

降低资金占用,减少坏帐损失,防范财务风险;

2．范围：适用于集团内各地产公司所发生的销售应收帐款;

3．职责：总部财务管理部负责本规定的解释及修订；集团各地产公司销售部、

财务部及相关责任部门负责具体实施;

4．方法与过程控制

管理原则

主动避免原则：在确定销售信用政策、销售付款方式及合同条款等方面充分

考虑房款回收风险,尽量减少应收帐款的发生和占压的时间;

职责明晰原则：建立明晰的岗位责任制及清晰的工作流程,将销售、催收、按

揭、统计及核算等应收帐款管理的各个工作环节落实到具体部门、落实到具体

岗位、落实到具体人员;

及时催收原则：对应收帐款应定期统计、定期核对,对到期款项应及时进行催

收,尽可能在最短时间内回笼资金;

有效保障原则：对未按期付款或还款的客户,应根据有关法律或合同规定采取

不予办理入伙手续和房产证、收取违约金、及时移交法律程序等强有力的限制

措施,从而有效保障应收帐款的回收;

职责划分

以上相关责任部门、责任岗位及责任人的考核应与应收帐款催收情况直接挂

钩;

应收帐款形成前的风险防范

各单位可根据本地区、本单位的实际情况,制定相应的销售付款政策,并尽可能

鼓励客户采用一次性交清或按揭的付款方式,限制采用分期付款方式；即使采

用分期付款方式,付款期限也应尽量限制在楼宇建设期内;

对于要求采用分期付款方式的客户,销售前台岗必须按银行按揭审查的标准对

其进行严格的资信调查,并报销售业务部门负责人批准;对非一次性付款的大

户购买的资信情况,应予特别关注;

在签订正式销售合同之前,各单位可与客户签订楼宇认购书,确定房号、总价及

付款期限,同时务必让客户了解清楚有关付款须知的内容;

对于采用一次性或按揭付款方式的客户,签署销售合同时,原则上应满足以下

条件：一次性付款的客户交清房款；按揭客户交清认购书约定的首期款；对于

采用分期付款方式的客户,必须交清认购书约定首期款,才能与其签定合同;

应收帐款的跟踪、监督

各单位应启用适当的销售管理软件,对销售付款情况包括业务经办人、金额、

合同付款日期等进行实时记录;该软件由销售统计岗及应收帐款核算岗共同操

作,有关部门及人员共享;

为便于及时掌握及控制或有负债情况,银行按揭岗应配合应收帐款核算岗建立

按揭担保量的动态记录,定期知会公司领导、财务部及各业务部门领导,并至少

每半年向集团总部报送一次;

应收帐款核算岗应对应收帐款的发生、回收等情况进行及时跟踪及按时作出帐

务处理,并每月按帐龄及责任人编制应收帐款分析表,向本单位领导、财务部及

各业务部门领导、各责任人报送;应收帐款的帐龄应至少分为3个月以内、3-6

个月、6-12个月、1-2年、2-3年、3年以上六个时段;各单位可根据管理需要

及合同条款,对以上帐龄再进行细分;

销售业务部门至少每季度制定收款计划,并联合财务部对计划执行情况进行动

态跟踪；销售业务部门应至少每季度对计划完成情况进行分析,并将分析报告

提交财务部核实、签署意见后,报送公司领导、财务部及各业务部门领导;各单

位应按计划完成情况对相关责任部门进行考核;

各单位对帐龄超过1年的应收帐款,应列为遗留问题,并由法律部门参与催收；

对逾期超过十八个月、单个客户欠款或由于同个项目同种原因欠款累计超过

100万元的,应成立由法律、销售业务、财务部门有关人员组成的清欠小组专

门负责催收;

各单位财务部应定期或至少每年年度终了,对应收帐款进行全面清查,对帐龄

过长一般为3年以上已采取多种措施,确实无法收回的款项,应由销售部门确

认、法律部门出具详细说明、本单位总经理签字,报董事会及当地税务主管部

门批准后作坏帐损失处理,并设置坏帐登记簿对其进行登记;

5．其他规定

集团下属各地产公司务必按此办法对销售应收帐款进行管理,并可根据自身实

际情况,制定具体的实施细则;如在执行过程中,本管理办法与实际情况有不适

合之处,各公司可根据实际情况作相应修改之请示,报送总部财务管理部核实,

由分管领导批准后方可实施;总部财务管理部应及时对本管理办法与实际情况

不适合之处进行修订;

万科企业股份有限公司

二○○一年九月三十日

关于转发万科企业股份有限公司资产减值准备及损失处理的内部控制制度的通知阅读：175

——2001-8-22

万字2000022号