2024年上半年成都房地产市场回顾与展望-CBRE-2024-14页.pdfVIP

年上半年，成都优质写字楼市场供应短暂放缓，仅录得位于东⼤街⼦市场的甲级楼光环中⼼⼀号

楼交付，新增办公⾯积约万平⽅⽶，系⾃年下半年以来的最低半年供应量。着眼需求端，上半

年净吸纳量录得约万平⽅⽶，尽管同⽐环⽐均实现改善，但实际市场租赁活跃度回暖有限，增量需

求疲软，市场去化主要由⾮标楼宇、园区或⽼旧物业升级搬迁⾄优质楼宇的租赁成交主导，需求占⽐达

。另⼀⽅⾯，⾃去年起⾏业调整引致的⼤⾯积退租暂告市场，上半年除个别第三⽅办公空间运营

商的腾退外，市场整体趋于稳定。

相应地，市场整体空置率较去年末下降个百分点⾄；累积的去化压⼒令业主进⼀步扩⼤商务

条件的可谈空间，同时积极推出具有竞争⼒的特价房源，导致市场平均租⾦较去年末下降，跌幅

逐季扩⼤。

值得关注的是，⼤⾯积租户在甲级楼的议价能⼒不断提⾼，并显著⾼于⼄级楼。据上半年统计的近

笔甲、⼄级楼的成交案例分析，平⽅⽶及以上⾯积段的成交案例在甲级楼宇落地的平均账⾯租

⾦，低于⼩⾯积成交案例约每⽉每平⽅⽶元；⽽这⼀对⽐在⼄级楼宇中却为正差。上述数据反映，

增量需求有限的市场背景下，业主更愿意以更为弹性灵活的商务条件进⾏谈判，吸引对租⾦单价敏感度

更⾼的⼤⾯积品质租户。相较之下，中⼩⾯积段的租户则更多控制租赁成本总预算。

新增需求分⾏业看，仍居⾸位，占⽐；⾦融业和房地产建筑业紧追其后，分别占⽐

、。

聚焦细分⾏业，虽然包括云计算、⼤数据等的产业互联⽹依然主导类需求，占⽐，但头部企

业持续加码本地⽣活服务赛道值得关注，上半年市场录得该类型⼤⾯积租赁案例落地，带动消费互联⽹

的需求占⽐半年环⽐显著增⻓个百分点⾄；同时，电商平台及相关服务商的搬迁、升级类成

交亦推动该类需求占⽐半年环⽐增⻓个百分点⾄。⾦融业⽅⾯，普惠⾦融、保险仍处领衔地位，

共占⽐⾦融业需求的近；此外，期货、⾦融科技等细分领域亦在上半年衍⽣增量需求，带动⾦融业

动能呈现更多样化的发展趋势。就房地产建筑业⽽⾔，以的需求占⽐重回前三，主要得益于央

企、国企背景的建筑⼯程类企业和房地产服务商的扩张。

展望年下半年，成都优质写字楼市场供应回升，约万平⽅⽶的楼宇预计交付，将推动总存量在

年末突破千万；其中，的供应将落于天府新区，区域去化压⼒将进⼀步加⼤。与此同时，顺应办

公需求灵活、多样的趋势，第三⽅办公服务商预计保持扩张态势；存量楼宇也将继续积极应变求进，通

过改造空置房源以推出精装、定制类产品。因此，下半年供应端不仅量升，亦将呈现更多元化的办公产

品，市场竞争或将加剧。

但这也给企业提供了更多办公选择。预计下半年企业将持续通过整合、搬迁办公⾯积来寻求最优的解决

⽅案，实现降本增效。特别是以价换量或将主导全年租赁策略，楼宇之间的租⾦差值缩⼩令租赁窗⼝

期扩⼤，也模糊了升级与搬迁两种活动间的界定。追溯过去两年，升级、搬迁合计的需求占⽐从

显著增⻓⾄。⽽⽬前租户市场下，搬迁与升级预计均能实现成本控制，相较于过去的租约，企业

持同样甚⾄更低的租赁总成本（包括租⾦、物业费、搬迁及装修等费⽤）或将能升级到更⾼品质的楼

宇。因此，更多企业借机优化办公资产组合，通过搬迁换租来实现降本增效和品质提升的双赢。

另⼀⽅⾯，对于拥有⾃持或⾃建楼宇的企业⽽⾔，通过回迁办公⾯积来实现降本增效的趋势或将延续。

下半年预计超万平⽅⽶的总部楼将交付，或将对相关企业的现有约万平⽅⽶的市场化租赁需求造

成影响，主要集中在、⾦融业、专业服务业等领域。

年上半年，成都零售物业市场迎来供应⾼峰，个购物中⼼开业，合计约万平⽅⽶的新增供

应，系近⼗年同期新⾼，且占全年供应量的；其中包括位于攀成钢板块⾹港置地在蓉的⾸个光环

购物公园，以及位于近郊商圈的⻰泉⻰湖东安天街和温江旭辉。同期，⾮标商业亦迎来放量，

个新项⽬开业，合计约万平⽅⽶的新增供应，且不论是商业形态、经营模式，还是品牌招商上都有

突破