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通过预售收入对房地产企业进行纳税评估的案例

2009-07-0814:09

来源:中国税网

一、评估企业基本情况

湖北省郧西县某建材市场开发有限公司是从事商业用房市场开发的房地产

开发企业，成立于2005年5月，实行独立核算，注册资本300万元，从业人数

14人，企业所得税由国税部门征收，预售收入计税毛利率为15%。

2007年5月，郧西县国税局税源管理部门按照上级要求，对企业所得税汇

算清缴后的房地产开发企业开展纳税评估工作。税收管理员在巡查、分析过程中，

看到某建材市场开发有限公司正在开发的商业用房工程项目进度很快，而企业所

得税分文不见入库，随即该公司被列入纳税评估对象。

二、数据采集

1、内部资料。通过征管信息系统提取该企业的纳税申报数据：2006年度，

总收入1035.1万元，销售成本1711.91万元，销售税金及附加55.26万元，期

间费用553.14万元，年度利润总额－1285.21万元，预缴企业所得税额38.51

万元。其中，2006年9月以前申报的收入数和预缴企业所得税额均为0.年末货

币资金余额为：－1308.5元。

2007年第一季度，总收入为0，销售成本894.85万元，经营费用7.82万元，

管理费用8.61万元，财务费用36.2万元，利润总额－947.48万元，季末货币

资金余额为：－985.84万元。

2、外查资料。评估人员通过实地查看和对该企业工程技术员的询问了解，

截至2007年5月，该项目开发完工进度已达90%，商铺门面248间，进入了预

售阶段，公布预售价：非营业用房每平方米2500元，门面房每平方米5000元。

三、案头分析

上述提取的纳税申报数据，如果用同比分析和计算评估指标率比照预警值分

析，则无法找出疑点，原因是同期数据为空。对此，评估人员另辟蹊径，分析疑

点。

疑点一：2006年度总收入1036.48万元，而销售成本1711.59万元，收入

与成本明显不匹配，并且经过年度终了4个月的企业所得税汇算清缴申报期之

后，企业对收入与成本未作任何自行调整。企业有可能存在少计收入或多转销售

成本问题。2007年第一季度，企业报表显示其销售收入为0，销售成本高达894.85

万元，企业有延压销售收入或编造虚假计税依据的嫌疑。

疑点二：2006年末和2007年第一季度末企业货币资金余额均出现了负数，

这种情况说明，企业大量存在现金交易行为，这使纳税人编造虚假计税依据、人

为调剂收入实现的时间有了可能；企业还可能存在挪用未及时入账的开发产品销

（预）售收入的嫌疑。

疑点三：企业可能存在售房收入不通过“预收账款”科目核算或虽已实现销

售但企业销售部门未及时向财务部门报账进行核算，减少当期利润的行为。

疑点四：从工程完工进度分析，开发产品完工进度已达到了90%，所开发的

项目是郧西县专业建材市场，按照惯例，购房户为了抢占经营“码头”，必然存

在争先恐后的预购行为。有预购行为，企业就有收入发生。怀疑该企业存在使用

白条收据收取售房款不入账，或转移销售收入行为。

四、约谈核查

针对上述疑点，评估人员向企业下达了评估约谈通知书，与企业法定代表人

和财务人员进行了约谈。

约谈中，企业财务人员对货币资金出现负数的情况进行了如下解释：因当期

县某主管部门未从十堰领回房地产业统一收款收据，收入无发票无法入账，而当

期支付的工程款及费用列入了成本。企业法定代表人对工程进度与销售收入同步

匡算予以解释：“完工进度达到90%不假，由于老建材市场经营业主怕迁到新点

经营丢了自己的客户，都顾虑重重。买我这儿的房子都是生意人，为生意都不愿

动用经营资金，大多数客户都是象征性交的定金，不可能房子盖起来了，钱都到

手了。”针对1035.1万元的收入应预缴企业所得税51.24万元，只预缴了38.51

万元，还相差1273万元的问题，财务人员解释为：“我认为预缴‘二字’是个

不确定数，可多可少，加上对所得税毛利率和计算方法不够清楚，才导致少缴。”

并表示事后及时补缴。

同时，财务人员提供了一份关于该企业财务业务核算情况的说明材料，材料

显示：该公司是新办房地产开发企业，在经营管理和财务管理方面，有很多地方

不完善，加上会计人员核算业务不熟，出现了数据上的误差，即申报销售收入采

取的是收付实现制核算，成本、费用是按权责发生制核算入账