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房地产开发企业的会计核算

房地产开发企业的会计核算

一、设立时的核算

在设立时，主要业务包括办理企业名称登记、验资、制定

公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。设置的主要

账户包括实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等。对于

收到所有者投入资本时，会计分录模板为借：银行存款、其他

应收款、固定资产、长期股权投资等，贷：实收资本、股本等，

资本公积—资本溢价或股本溢价。对于筹建期开办费发生时，

会计分录模板为借：管理费用、长期待摊费用，贷：银行存款

等。

二、取得土地时的核算

在取得土地时，主要业务包括出让取得、通转让取得、投

资者投入以及其他方式取得土地。设置的主要账户包括开发成

本、无形资产、投资性房地产等。对于用于土地、商品房开发，

会计分录模板为借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补

偿费，贷：银行存款等。对于用于自建用房或暂时没有明确用

途，会计分录模板为借：无形资产，贷：银行存款等。对于用

于赚取租金，会计分录模板为借：投资性房地产，贷：银行存

款等。

三、房地产开发阶段的核算

在房地产开发阶段，主要业务包括土地征用及拆迁补偿费、

前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设

施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。设置的主要账户

包括开发成本、管理费用、销售费用等。对于为取得土地开发

使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让

金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲

置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补

交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁

房建造费用等，会计分录模板为借：开发成本—成本对象—土

地征用及拆迁补偿费，贷：银行存款、应付酬工薪酬等。对于

项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费

以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证

费、筹建、场地通平等前期费用，会计分录模板为借：开发成

本—成本对象—前期工程费，贷：银行存款、应付酬工薪酬等。

对于开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、

安装工程费及精装修费等，会计分录模板为借：开发成本—成

本对象—建筑安装工程费，应交税费—应交增值税（进项税额）

（一般计税可抵），贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬

等。对于开发项目在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、

供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、

智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观

环境工程费用等，会计分录模板为借：开发成本，贷：银行存

款、应付酬工薪酬等。

借：开发成本—成本对象—建筑安装工程费xxxxxxx

应交税费—应交增值税（进项税额）

贷：银行存款xxxxxxx

注意：因为一期项目选择一般计税，所以防火材料的进项

税可以抵扣，而二期项目选择简易计税，所以建筑工程款的进

项税不可抵扣。）

3、分配成本核算对象成本时：

借：开发成本—一期—建安工程费

贷：开发成本—会所

借：开发成本—二期—建筑安装工程费

贷：开发成本—地下车库

4、无需分录，因为题目中没有提到其他费用。

四、房地产完工阶段的核算

在房地产完工阶段，主要涉及开发项目竣工结算的业务。

为此，需要设置开发产品、主营业务成本、销售费用、管理费

用、财务费用、固定资产等主要账户。以下是会计分录模板：

1.结转开发成本

借：开发产品—一期

贷：开发成本—一期

2.行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生

的各项费用

借：管理费用

贷：银行存款、应付职工薪酬等

3.完工后发生借款费用，支付利息时

借：财务费用

贷：银行存款

4.为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用

借：销售费用

贷：银行存款等

5.企业自用时

借：固定资产

贷：开发成本

五、房地产销售阶段的核算

在房地产销售阶段，主要涉及土地转让收入、商品房销售

收入、配套设施转让收入、其他业务收入、预售收入、以商品

房、土地使用权对外投资、对外出租等业务。为此，需要设置

主营业务收入、预收账款、主营业