房地产行业深度报告：如何前瞻判断地产拐点的出现，洞若观火.docxVIP

东吴证券研究所

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内容目录

为何需要重视房地产拐点的观察和研究 4

地产核心指标已经过度调整 4

地产政策拐点已现，静待基本面拐点 6

最领先的地产指标是什么？ 9

拿地、新开工、新房销售之间的关联性 9

销售面积与房价的关联性 11

还有哪些高频指标可以判断地产拐点？ 12

宏观指标：M1和居民信贷 13

宏观指标：收入信心和房价上涨预期 14

微观指标：二手房的租金回报率 15

微观指标：二手房挂牌量 16

其他微观指标：水泥和铁矿石价格 16

结论和投资建议 17

风险提示 18

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图表目录

图1：2021-2023年中国商品住宅销售额下降36.7% 4

图2：2021-2023年商品住宅销售面积下降39.4% 4

图3：2021-2023年中国住宅投资额下降24.4% 5

图4：2019-2023年中国新开工住宅面积下降58.8% 5

图5：2002-2023我国房地产投资和住宅投资占GDP比重变化 5

图6：美/日房地产投资占GDP比重在地产危机中的变化 6

图7：517地产新政示意图 6

图8：地产政策放松与销售量价的关系 8

图9：2008年和2014年两轮周期中，新房销售同比变化领先于拿地和新开工 9

图10：2007年至今土地购置费和商品房销售额单月同比的变化关系 10

图11：2007-2022年土地购置面积和商品房销售面积单月同比的变化关系 10

图12：2007年至今新开工面积和商品房销售额单月同比的变化关系 11

图13：2011年至今商品住宅销售面积和70城新房价格指数单月同比的变化关系 11

图14：2005年至今70城新房和二手房价格指数单月同比的变化关系 12

图15：判断地产拐点的高频指标一览 12

图16：M1、M2和房价同比的变化关系 13

图17：居民部门新增贷款（MA6）同比和房价同比的变化关系 13

图18：房价预期上涨占比和房价同比的变化关系 14

图19：未来收入信心指数和房价同比的变化关系 14

图20：北京二手房价同比和二手房租售比的关系 15

图21：上海二手房价同比和二手房租售比的关系 15

图22：广州二手房价同比和二手房租售比的关系 15

图23：深圳二手房价同比和二手房租售比的关系 15

图24：中国二手房挂牌量指数和二手房价指数同比的变化关系 16

图25：铁矿石价格和房价同比的变化关系 16

图26：水泥价格和房价同比的变化关系 17

表1：2024年中央关于房地产的重要表述 7

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为何需要重视房地产拐点的观察和研究

地产核心指标已经过度调整

从人口结构、城镇化、新开工、居民杠杆率多个维度综合比较，我们认为中国当前的房地产市场生命周期与日本上世纪80年代末/美国上世纪50年代末60年代初相似。我们选取销售、投资、新开工以及住宅投资占GDP比重4个核心指标，将我国和美国以及日本地产生命周期相似的时间点附近发生危机的下行期进行对比。综合调整幅度和调整时间看，我们认为我国当前已有调整过度的迹象。

从调整幅度看，中国此次整体调整幅度大于美国1969年衰退、略低于日本1990年泡沫破裂危机。截至2023年末，我国本轮地产下行周期新房销售金额较高点下降超35%、住宅开发投资较高点下降19.5%、住宅新开工面积较高点下降69.3%，美/日相应下行期

分别为8.6%/48.0%、2.0%/36.0%、38.7%/19.7%。从调整时间看，美日调整时间在2年左右，中国目前调整时间已超2年。随着疫情影响消退、各类政策持续发力，预计中国

2024年商品住宅销售、新开工面积降幅将进一步收窄，考虑到人口长周期拐点已至，预计住宅投资额复苏时点仍需观察。

图1：2021-2023年中国商品住宅销售额下降36.7% 图2：2021-2023年商品住宅销售面积下降39.4%

中国:商品房销售额:住宅（万亿元）

16.364

16.3

6

4

2

0

8

6

4

2

降幅36.7%

10.3

15.7

6

4

2

0

8

6

4

2

降幅39.4%

9.5

1 1

1 1

1 1

1 1

中国:商品房销售面积:住宅（亿平）

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