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房地产阶段性销售营销方案7篇

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房地产阶段性销售营销方案7篇

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房地产阶段性销售营销方案（篇1）

一、项目简介：

某房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，

凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈

商品大世界、名优建材市场等分开。

某房地产现有的物业形态由连排别墅、平凡现房多层和在建的小

户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，消失了销售障碍。

一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超

低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，

没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成某房地产下一期小户

型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其

中159.7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127M2的三室两

厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。

二期小户型总销售金额估计2800万元，临街商铺1700万元，合

计4500万元。预售许可证估计20__年5月底办下。

由此可见，目前某房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期

房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占全部可售金额的

52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资

源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

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型将社区同周边的

二、市场概况及基本竞争格局：

A、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东

明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼

盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。

某房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但某房

地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借

势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获自然的地段

价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争特别激烈，主要由东明花园、佳艺花园

等楼盘组成。

航海东路与107国道沿线是_年以来的楼市亮点，宝景、金色港

湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是某房地

产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎全部的楼盘都和某房地产一

期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场

调研报告)

B、小户型市场概况。

自_年底时尚PARTY介入郑州楼市以来，小户型这种物业形

态飞快发展起来。尤其是_年初，青年居易(EASY-GO)以1900余

套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市

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场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4

月份更是破天荒地消失了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已胜利实现一

期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一

批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市

场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平

米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的

正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕

归园的户型配比上比较，我们没有优势。

(小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告)

C、商铺市场

商铺是一个比较特别的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东

带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。某房

地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖

场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的