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大理新里程上市推广方案

一、房地产市场分析

1、市场简述?外来诸多知名地产企业（如银海、银冠、城建股份等）逐鹿，壮大本地开发市场?房地产的竞争逐渐由价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，优胜劣汰将成为大理房地产市场新法则?以大理市为中心、辐射全州县城及小集镇网络化开发的格局?房地产开发投资增速较快，但房屋销售情况并不理想。1-9月，房地产开发投资累计完成13.75亿元，同比增长30.7%。商品房新开工面积、商品房销售面积大幅度下降,1-9月，商品房新开工面积52.76万平方米，同比下降26.4%;商品房销售面积26.34万平方米，同比下降29.1%

2、房价起伏大大理市区商品房新房平均价格近年上涨路线：o1999年至2000年：1200元/㎡左右；2002年：1300～1400元/㎡；2004年：1500～1600元/㎡；2005年：1700～1800元/㎡；2006年：2300～2500元/㎡；2007年：2800元/㎡以上在2005年以前，大理的房价一直呈“理性增长”的态势，2006年开始一路高涨，2008年1月～6月，商品房销售均价4090.83元/平方米。ooo二手房价格呈现出“超乎想象”的涨幅。大理下关城区的二手房2007年以来较2005年涨了20%~40%左右，新城区的二手房涨幅也在10％以上。2008年8月份起，大理的新建住房环比下降了1.2%，90平方米及以下住房价格环比下降了3.2%，二手房房价环比下降1.3%。位居降幅较大城市之列。

3、影响房价因素分析外地消费群体是不可忽视的房价推动力o“11＋1”催生旅游地产，异地置业投资盛行；自然居住资源和物超所值的置业成本，外地置业者近一半。大理的房地产市场目前正从政府提供公共住宅向市场提供商品住房方面转型，城市居民成为房地产消费主力o大理古城可开发土地的有限性，致使商业铺面达到了寸土寸金的天价二手房由于地理位置的优越性和商品房市场价位过高，其价格迅猛抬高oo

——房价有上升空间不可复制的地理位置和自然资源o公路、铁路、航空“三位一体”的立体交通网络的逐步完善和提升oo城市基础设施、市容市貌、公共绿化率和人居环境的不断改善，城市规模的不断扩大有专家预测：其未来房价涨幅不可能一下子控制住，还有上升的空间，最终其房价将超过玉溪、曲靖等昆明周边城市，成为云南除昆明之外房价最高的三线城市

4、房地产已经进入品牌竞争时代?企业更注重对品牌的培养与利用。?在建立品牌的同时，一些大型发展商同时也注意练好内功，加强楼盘本身的质素，通过强有力的产品来支持品牌的树立、争取消费者?消费者除了楼盘的价格之外，对楼盘本身的质素也相当重视品牌竞争的核心主要是产品竞争

5、竞争手段趋向全方位和多元化?住房市场竞争在新兴区域展开激战，主要集中在开发区和北市区?中小型盘将以个性化或特色需求在市场占据一席之地?竞争手段从常规的手段到新兴方式层出不穷，为了吸引眼球，各种手法不断被创新

6、大理房地产市场展望?普通市民的消费水平无法承受如此高房价的能力，价格成为选择购房的关键因素，实惠性消费心理占据主导地位?针对不同消费群体的市场细分趋势日益明朗，以满足不同类型消费需求的消费群体问题?如何突破大型化、集约化项目的包围，分割一块属于自己的蛋糕？?楼盘本身的产品特点吸引力对于日益理性且追求个性化需求的消费者来说是否足够？

二、项目竞争对手分析

1、竞争对手确定原则?可比性：该建筑内外部特点及推广策略，消费人群等具有一定的可比较性?相近性：在项目的软硬环境如建筑面积，景观，价格比，区域、地段等方面有相似性?差异性：对手在推广过程中的差异营销及效果?可操作性：运用策略的有效性与可操作性原则

2、竞争对手的设定（一类同区域）龙瑞小区苹果城清逸佳园康典佳园占地约110亩，高50000平米建筑面积，层，商住小区；改44.8%绿地率，4.65的造现有水系，地台容积率，高层小户式景观；小高层价型公寓；80-190㎡亲格3300元/㎡左右。情空间，270度阳光生广告语：和谐之居、活；起价：2800.0元/占地15亩，建筑面积51125平方米，建设379套商住用房、高层。占地22亩，建筑面积63059平方米，建设432套商住用房，高层。梦想家园。㎡均价：2900元/㎡；广告语：每个人心里都有一个苹果。2009年底交房。

目前整个市场有60多个在售项目，包括别墅、普通住宅、商业等物业。由于环境和配套现状北市区楼盘基本上都是中档次的普通住宅，因此，?价格因素的影响在同档次物业市场比较明显?同区域物业多为高层物业，且规模偏小?多为在建项目，物业销售受环境影响较大?定价普通稍偏高，因此物业升值的趋势较弱?区域项目集中，买家选择余地大?广告宣传