工程维修分析和总结.docx

PAGE

PAGE10

一、 工程维修部

(一)基本情况

设备能否正常运行将直接影响到正常进行,如何做好设备的运行管理和维护保养,进而延长寿命，保证住户/租户生活工作、学习的顺利进行，将是管理处物业管理工作的重点之一。良好的设备管理能够延长设备的使用寿命，充分发挥设备的使用价值;良好的设备管理能够保证设备的安全运行,保证设备安全无事故；良好的设备管理能够给广大住户、租户提供优质的服务。

(二）管理目标

工程管理的目标为: 三个确保，五个完好，一个正常。

三个确保：保证供电设备正常动行，确保正常供电不中断；保证供、排水设备正常动行,确保供、排水正常供合;

四个完好：保证消防设施完好；保证小区监控设施完好保证通讯设施完好,保证排污设施完好。

一个正常：及时有效地排除小区内的设备故障`保证设备正常动行。

（三）设施、设管理的任务及质量标准

(1)正常阶段设施,设备管理的任务

各种设备的运行检查`维修及保养

给、排水设备检查`维修及保养并安排人员每日进行巡查二次

每周检查大楼的雨水口和沟渠,在台风到达之前,安排人员突击检查,雨天加强巡查,发现问题及时处理

如遇特殊情况,如:恶劣天气`恐怖袭击等.管理处将安排人员对以上设备每日巡查四次或

36

专人值班;另在夏季负荷高峰时,对主干线出线电缆负荷的巡视,每天抄录各进出线用电负荷一次.

按区域划分设备的维修种类公共区域:

公共照明设备和电气设备的维修对各种水泵的保修及维修给`

排水设备的维修对监控设备的保养及维修协助专业保养公司对消防设备的保养及维修其它设备的维修

商业中心及阳光公寓内:

公共照明设施的维修

公共区域天面`门窗`地面等的维修协助专业保养对电梯的保养`巡查及维修对住户/租户的设施设备进行

个性化的有偿服务

制订工程维修处理程序

1`设立维修专线电话

维修专线电话日班设在工程维修部班组,24小时值班,随时进行维修.2`维修工作验收及统计规定

楼宇内的维修由用户报管理处,由用户验收,维修单上有专门的栏目,请验收人员对维修工作的及时率`服务态度`服务技术提出意见,以便维修人员在今后的工作中加以改进.

公共区域的维修结果由管理处有关部门验收,物业公司抽检.比较大的公共区域维修,请公

司共同验收;维修工作完成后,维修工将维修单交主管,主管确认后交物业助理,物业助理

37

签名后存档.

设立工程仓库及材料消耗量的确定

年终报告内容

每年年底管理处向经营运作公司提交一份设备管理报告庆，内容包括:各类设备大、中修情况

本年度设备技术改造情况本年度主要材料使用情况下一年度设备技术维修计划(2)房屋本体的维修和保养

对建筑的主体梁、柱等结构每年进行一次检查。

对建筑的伸缩缝、防水层每年进行一次检查。

对建筑的门。窗每年进行一次检查、维修。

对建筑的走道、楼梯墙壁和天花每三年进行一次翻新;发现局部破损，及时修复。

对分共区域的楼梯、广告支架、灯柱和避雷网每年进行一次除锈和油漆翻新。

对建筑内的各类管道每二年进行一次油漆翻新。

对建筑内的停车 墙壁和天花每三年进行一次油漆翻新。

对建筑周围的地方及墙身每年进行一次检查、维修。

（四）设备运行、维修管理制度

按照工徎管理的要求、结的具体情况，管理处将制订完善的供电系统及进,抽水系统运行管理规程,建立设备设施的管理制度,建立各项设备值班`巡查制度,建立设备的操作规程,确保设备的安全运行.

1`主要的管理制度有:

38

工程维修部设备房的管理制度

◆工程维修部总配电房值班管理规定

◆工程维修部机房主卫生管理规定

◆工程维修部交接班管理规定

◆工程维修部机房放火规定

工程维修部巡检规定

◆工程维修部电梯机房巡检规定

◆工程维修部分电房巡检规定

◆工程维修部交换器房巡检规定

◆工程维修部消防泵房巡检规定

◆工程维修部水泵房巡检规定

◆工程维修部通风设备巡检规定

◆工程维修部消防设备巡检规定

日常运行管理制度

高、低压设备运行管理规定交换器运行管理规定

消防设备运行管理规定

电梯、会共照明控制时间表风机、等其他设备运行时间表

设备操作规程

◆工程维修部电梯操作规程

◆工程维修部电房倒闸操作规程

39

◆工程维修部变配电运行安全操作规定

◆工程维修部临时用电操作规定

◆工程维修部弱电系统维修保养规定

◆工程维修部保安监视系维修运行管理规定

◆工程维修部给、排水设备操作规程

◆工程维修部消防设备维修保养规定

◆工程维修部风机管道清洗保养规定

◆工程维修部空气处理机盘管清洗保养规定

◆工程维修部变压器停电保养操作规程

工程维修部卫生管理规定

为了做好设备的清洁工作,保证员工身心健康和设备的安全运行,保持环境和设备的最佳观感,特制定本卫生管理规定.各班次员工的须严格执行,并做好相应的记录备查。

值班房内不得抽烟,随地吐痰,乱丢垃圾。

各班