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对物业服务企业成本管理问题的思考

随着物业行业竞争越来越激烈，加上新冠疫情对企业发展带来的冲击，已经

迫使一些企业倒闭，幸存的企业迫在眉睫的问题就是研究如何实现降本增效。成

本管理成为决定企业能否盈利、获取竞争优势的关键。因此，物业服务企业应当

进一步加强成本管理与控制工作，分析成本动因，向内挖掘潜力，进而提高企业

的市场竞争力、逆生力，为企业持续长久发展提供条件。

一、物业服务企业成本

物业服务企业成本是指在提供服务过程中发生的各种支出，其不同于制造业

企业的成本，不涉及生产过程中耗用的原材料、人工、制造费用。成本支出较为

分散，主要包括人工成本、秩序维护费、清扫保洁费、绿化养护费、能耗费、维

修维护费、差旅费、办公费、会议费、车辆使用费、业务招待费、折旧摊销费及

其他费用。

物业服务企业随着市场竞争的加剧，会通过扩大规模、提高品牌建设来抢占

市场提高自身的竞争力。服务对象不限于本地区、本区域，地域分布较广，涉及

内容较为广泛，管理内容较为复杂，存在点多、面广、线长的特点。

二、物业服务企业成本管理

成本管理是企业管理的一个重要组成部分，是企业生产经营过程中各项成本

核算、分析、决策和控制等一系列科学管理行为的总称，一般包括成本预测、决

策、计划、核算、控制、分析、考核等职能。有效的成本管理不仅能够降低企业

的财务风险，使企业获得较高的利润，还能够完善企业的内控管理，提高企业的

竞争力和逆生力，实现企业持续长久稳定的发展。

对物业服务企业而言，物业管理服务费在较长时间内很难快速增长，需要积

极探索降本增效的方式方法，降低成本也就增加了企业利润。在日常经营活动中，

需要采取科学运营管理方式提高工作效率、减少成本投入，并将发生的各项支出

按照项目对象进行归集、分配，做好成本核算工作，最终通过建立激励约束机制，

对成本管理结果进行评价，进而改进现有成本控制活动。

三、物业服务企业成本管理的现状

(一)缺乏全员参与的意识

物业服务企业属于劳动密集型企业，员工素质相对较低，缺乏主人翁精神。

有些员工甚至认为成本控制是企业管理层或者财务部门的事情，没有节约意识，

随意发生并报销差旅费、业务招待费、会议费等费用，没有计划地大量采购物资，

物料出入库管理不严格，台账登记资料不完整，用水用电缺乏节约意识，甚至在

老旧小区存在业主用非法手段对嫁接偷用公共区域水电的情形，存在铺张浪费的

情况。现阶段成本管理缺乏全员参与的意识，大多数企业尤其是中小企业成本控

制的职责集中在财务部门，财务人员除了完成日常财务核算工作，还需监督控制

企业成本，而事实上，财务人员往往局限于费用报销等事后控制管理，缺乏对公

司业务流程的整体认识，很难做到有效的整体控制。

(二)成本控制制度不完善

企业要长久稳定健康发展，必须做到制“度先行，依法合规经营”，物业服务

企业也不例外，只有制定完善的成本控制制度，才能使各项工作有序协同开展，

发挥出各自优势，进而做到对成本精细化管控。然而，现阶段部分物业服务企业

没有制定相应的成本管控制度或者制定的成本管控制度无法满足企业的实际发

展需求，制度形同虚设，无法实现成本有效控制和精细化管理。

(三)成本管理理念相对传统，成本控制方法不够创新

尽管大多数的物业服务企业都认识到了开展成本管理工作的重要性，但是由

于缺乏成本管理经验，成本管理理念相对比较传统，成本控制以减少投入和支出

为主，未参与物业管理的前期规划筹划阶段，缺乏事前的成本预测，仅仅因为物

业服务企业人工成本较高，用人风险高，就采取减少人员的方式来达到降低企业

成本的目的，在减员的同时，并没有相应地采用各种先进的管理技术手段来达到

提升服务质量的要求，导致服务质量有所下降，物业服务满意度下降，公司收缴

率下降，盈利水平下降甚至出现亏损。

随着社会发展和信息化技术水平的提高，信息化管理成为企业发展的必然趋

势，但部分物业服务企业尤其是规模较小的企业缺乏现代化管理的意识，依靠人

工服务和收费，比如，停车费物业费未依靠信息系统管理，人工收费登记台账，

不仅存在收费漏洞，人工成本也不断增大，财务未实现一体化管理，不能有效及

时获取业务信息，导致财务处理办法落后，成本不能有效控制。

(四)运营成本不断提高

如今，疫情防控成为人们社区生活的重要组成部分，因疫情常态化及静态化

的管理，一定程度上造成了物业服务人员和物资供应的流动受阻，导致物业服务

企业经面临成本刚性上升。随着《物权法》和《物业管理条例》的颁布实施，在

新的法制环境下，业主维权的意识越来越强，物业公