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民法典之物权编

2020年5月28日，十三届全国人民代表大会第三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，这是新中国第一部以“法典”命名的法律，对推进全面依法治国、建设社会主义法治国家，保障人民权益具有重要意义。《中华人民共和国民法典》共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任，以及附则，将于2021年1月1日施行。

今天，主要讲跟大家密切相关的建筑物区分所有权、物业服务合同以及高空抛物高空坠物的责任承担问题。

一、关于外墙面脱落的问题

随着小区投入使用年限越来越长，自然环境的侵蚀越来越严重，外墙面脱落导致的隐患也层出不穷。

1、如果发现小区的外墙面出现脱落的情况，应该怎么处理？

如果发现小区的外墙面出现脱落的情况，应该第一时间通知物管公司或者其他管理人，小区的管理人应该第一时间制作提醒牌或者做安全围挡，提醒居民进出时要避让和注意。

2、维修脱落的外墙究竟谁出钱？

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；因此，小区的外墙属于建筑物的共有部分，由该楼栋全体业主共有和共同管理。

《民法典》第二百七十三条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。”因此，外墙的维修义务应当由该楼栋的全体业主履行。由于老旧小区没有公共维修基金，那么相关维修费用应由整栋楼的业主共同承担。

具体如何承担维修费用呢？《民法典》第二百八十三条规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”

3、外墙脱落造成的损失由谁承担？

外墙脱落砸到人，在保修期内的由建筑的建设单位来负责。如果超过保修期，发生的外墙脱落，造成人身财产损害的，建筑所有权人和管理人应该承担赔偿责任。如果建筑物是商品房，则应由业主和小区物业部门承担责任。《民法典》第一千二百五十三条规定“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”通常法院的判例，如果有物管公司的，物管公司作为管理人，就是由物管公司承担责任。

补充案例：

二、关于维修资金的使用问题

1、《民法典》第二百八十一条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

维修资金使用的具体流程：XX市住宅专项维修资金使用流程

三、关于小区公共部分收益

1、首先，我们必须清楚哪些部分属于业主的共有部分。

《民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

2、《民法典》第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。该规定具体是指小区内公共区域的电梯广告、楼宇广告、快递柜的租金收益、公共部位停车位收取的停车费、物业服务用房的租金等，在扣除物业公司必要的运营成本外的这些收益都属于全体业主共同共有，物业管理公司不能将此据为己有。

3、大家比较关心停车位的权属问题。《民法典》有明确规定。

《民法典》第二百七十五条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

【50、小区停车泊位收的停车费归谁所有，业主委员会可以支配吗？

答：利用小区共用道路划线停车或产权归全体业主所有的车位，其收益归全体业主所有，在扣除物业服务企业代办经营支出成本后的剩余部分应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。用于停放汽车的地下人防工程的使用和管理按人防工程的有关规定执行。】

四、关于小区的消防问题

1、关于消防问题，老旧小区的问题非常突出：例如存在消防器材缺失，消防栓锈死、消防水压不足等消防隐患。

2、那么小区的消防设施