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房地产开发成本核算管理制度及账务处理

第一章总则

第一条为规范房地产开发企业成本核算，正确计算开发

产品成本，加强开发成本的管理控制，特制定本制度。本制

度参考《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税

发〔2009〕31号）文件精神制定。

第二章成本核算程序

第二条成本核算的基本程序：

第一步：确定成本核算对象。按照房地产开发项目的特

点，根据成本核算对象的确定原则，确定成本核算对象。

第二步：归集开发成本。设置成本核算会计科目，按照

集团会计核算制度的要求，核算和归集发生的开发成本及费

用。

第三步：确定成本分配方法。根据受益原则和配比原则，

确定应分摊的成本和费用在各成本核算对象之间的分摊方

法、标准。

第四步：在成本核算对象之间分配成本。将归集的成本

费用按确定的分摊方法和标准在各成本核算对象之间进行

分配。

第五步：计算各成本核算对象的开发总成本。编制项目

开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：结转成本。开发产品完工时，正确划分已完工

和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成

本。

第七步：结转当期销售成本。交楼结转收入时，正确划

分已交楼开发产品和未交楼开发产品成本，正确结转当期交

楼开发产品销售成本。

第八步：编制成本报表。根据成本核算和管理的要求，

编制成本报表，综合反映各成本核算对象的成本情况。

第三章成本核算对象的确定

第三条成本核算对象的确定原则

（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，

应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，

可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊

入能够对外经营销售的成本对象。

（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、

产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个

成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，

且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不

同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对

象进行核算。

（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异

可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象

进行核算。

（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方

合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

第四条成本核算对象的确定方法

按照成本核算对象的确定原则，成本核算对象按以下方

法进行分类：

（一）根据项目规划能一期开发完毕的项目，按住宅、

写字楼、公寓、店面、酒店、车位等不同产品类型划分成本

核算对象。有高层、多层等不同结构类型且导致成本或定价

差异较大的，还可按结构类型划分成本核算对象。

以上建筑物内非独立、无偿移交的公建配套设施，如卫

生站、居委会、警务室等，含在所属建筑物产品中核算。

（二）根据项目规划不能一期开发完毕的项目，分期（或

分区）分别进行核算，在此基础上再按以上方法确定成本核

算对象。

（三）在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、

热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定

进行处理：

（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠

与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，

应单独作为过渡性成本核算对象。过渡性成本核算对象归集

各项成本后，再按受益原则分配至其他最终成本核算对象。

只为一个单体开发项目服务且造价较低的配套设施，可

以不单独作为成本核算对象，发生的成本直接计入该单体开

发项目的成本。

（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确

产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他

单位的，应当作为单独成本核算对象归集其成本。除企业自

用应按建造固定资产或投资性房地产进行处理外，其他一律

按建造开发产品进行处理。

（3）对独立的设计概算或施工图预