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房地产企业精细化管理

一、精细化管理概述

精细化管理主要是针对企业在当代社

会化大生产背景下面对一系列巨大改变和

挑战中怎样应对而且树立自己连续关键竞

争力而展开。它结合以往理论中关于细节作

用思索和探索，实质是追求企业运行管理标

准化、专业化、规范化，强调在企业管理全

过程都要注意对细节观察和把握，从战略制

订到详细执行无一例外。

精细化管理历史能够追溯到19世纪末

泰勒科学管理思想。泰勒为了提升劳动生产

率进行了劳动方法标准化研究，提出了标准

作业方法，改进错误方法，选定适宜工具，

并对工人进行培训，极大地提升了劳动生产

率。二次世界大战后，企业生产规模日益扩

大，技术日趋复杂，产品换代周期大大缩短，

社会化协作大大增强，因而对企业经营管理

提出了愈加精细化要求。在这种背景下，一

批教授学者，将严密精细自然科学和工程技

术领域理论和方法，引入到经济领域，用以

处理企业管理上种种问题。其主要理论与方

法包含：决议理论、运筹学、系统工程、数

理统计、行为科学、价值工程、预测论等。

战后日本，为提升产品竞争力和质量，降低

成本，于是，品质控制、全方面质量管理、

无缺点运动、精益生产、合理化提议与创新

制度便应运而生。

伴随管理环境日益复杂化，我国企业面

临着很大生存危机，于是一批企业主动寻找

对策，苦练内功，并逐步走上了精细化管理

之路，海尔就是一个著名例子。推行精细化

管理是缓解社会资源约束矛盾需要，也是适

应市场发展成熟、需求多样化、竞争更激烈

有效对策，更是企业加强基础工作、挖掘潜

力、提升企业效益关键路径。所以对于我国

企业来说，现在应该把精细化管理作为发展

战略。

二、房地产企业实施精细化管理必要性

伴随我国金融、土地和审批等各种政策

完善，房地产业门槛不停抬高；同时消费者

日益成熟，竞争越来越激烈，这些改变使房

地产企业选择开发品质愈加优良、更适合不

一样阶层客户需求住宅，而不只是局限于建

高档别墅和写字楼。因而精细化管理是房地

产企业面临主要战略选择。

1.外部环境改变迫使开发企业实施精

细化管理

中央政府提出“90平方米以下住宅占

70%以上”政策，以及建筑节能节地强制性

规范等已经出台，这就使开发商们认真思索

怎样有效地利用好每一寸土地。现在消费者

在购置商品房时变得越来越理性，市场主导

权已从开发商手中转移到消费者手中。依据

波特理论，这个时期，对市场争夺已升级到

虎口夺食，以前是一分投入，三分产出，现

在则是三分投入，一分产出。市场格局改变

意味着开发企业唯有强化产品创新、强化内

部管理，为市场提供性价比更高产品才能在

市场上立于不败之地。

2.内部环境压力要求开发企业实施精

细化管理

多年来低价拿地和宽松贷款政策降低

了行业门槛，产品供不应求使得开发商不重

视房产品制造与客户服务精细化，而把土地

与资本运行看成发展重中之重。在此背景下，

房地产业产生了许多具备雄韬伟略战略家，

但严重缺乏精益求精执行者，出现了许多营

销上新概念，但严重缺乏能经受时代考验精

品。而伴随项目开发成本大幅度加大、财务

风险不停扩大、利润空间不停缩小，尤其是

消费者成熟，内生性地要求开发企业发展战

略发生转变，从外延性扩张转向内涵性发展，

即以市场为导向，以产品为关键，认真、精

细、标准、规范、专业地做房产品，这是提

升产品价值、企业价值唯一伎俩。

三、房地产企业实施精细化管理路径

经过以上分析，能够看到房地产企业实

施精细化管理主要性。本文从以下五个方面

提出了房地产企业实施精细化管理路径。

1.楼盘策划精细化

策划是楼盘开发龙头，只有策划优异，

才能开发出优异楼盘，才能让客户买得称心、

住得舒心。在策划阶段尤其要注意对客户分

析，要合理地进行客户细分。房地产企业客

户细分能够分为三个阶段：客户细分、客户

价值定位、客户共同需求。第一阶段客户细

分变量包含：地理原因、社会原因、心理原

因和人口原因，经过不一样客户细分变量来

进行经典或者有代表性细目分类，从而将客

户细分为不一样细目标客户区隔，进行精准

定位；第二阶段客户价值定位：在客户细分

之后，需要进行价值定位，分辨高价值和低

价值客户细分区隔。客户价值定位变量包含：

客户响应率、客户销售收入、客户利润贡献、

忠诚度、推荐成交量