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郑州国际社区户型面积配比分析
一、花园洋房的概述
1、花园洋房的起源
花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。用现在房地产定义观点来看，原来的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。
2、花园洋房的基本特征（共性）
建筑风格为外国风格，洋味十足，多为欧洲和北美风格，也有少许南洋风格。
建筑密度很低（容积率一般小于1）,绿化率较高，强调景观均好，首层普遍拥有私家花园，中间层露台花园，顶层拥有屋顶花园。
在一定程度上依赖于现代都市文明，环境舒适而宁静；住宅水、电、暖供给一应俱全，周边配套较为完善，购物、道路交通、通讯设施等的标准较高。
目标消费者定位：中高收入人群，甚至包括国内高收入家庭、港澳台地区及其他国家华人、外国人。
3、花园洋房的种类划分
狭义的花园洋房
就是GardenVilla（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE,户型较大，居住舒适程度高。
广义的花园洋房
广义的花园洋房已不再是别墅，一般是6层以下多层板式或复式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好（保证每户均有花园面积），绿化率比较高，它具有部分别墅（独栋和联排Townhouse）的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利，户型面积从10。?200m?不等，面积小，但功能全。
二、项目产品分析
郑州国际社区产品定位为叠加别墅，从产品属性上判断应归类为广义的花园洋房，直接从档次上拉开与郑州普通叠加别墅的档次，同时为达到项目预期的经济效应，产品设计应倾向于广义花园洋房标准。
三、上海代表性花园洋房（广义）户型面积配比分析
1、新上海花园洋房（舒适型）
层数
户型
结构
户型比
户型面积
4层
2X2X1
平层
5%
86m2
2X2X1
平层
10%
92m2
3X2X2
平层
15%
116m2
3X2X3
复式
35%
151m2
3X2X3
复式
20%
154m2
4X2X2
复式
15%
160m2
说明：2X2X1表示两室两厅一卫。单位：平方米
2、上海滩花园洋房（豪华型）
层数
户型
结构
户型比
户型面积
6层
（电梯
房）
3X2X1
平层
5%
140m2
3X2X2
平层
5%
150m2
3X2X2
平层
10%
175m2
3X3X3
复式
15%
197m2
4X2X2
平层
10%
188m2
4X3X2
复式
20%
207m2
4X2X4
复式
20%
228m2
4X2X2
复式
10%
255ma
5X2X2
复式
3%
298ma
5X3X3
平层
2%
330m2
说明：2X2X1表示两室两厅一卫。单位：平方米
3、分析
新上海花园洋房和上海滩花园洋房都是广义花园洋房中的代表之作，基本体
现了不同档次产品间的特点。
舒适型洋房主打三房房型，相互面积跨度小，豪华型洋房主打四房房型，面积跨度大。
无论舒适型还是豪华型均以复式为主，面积越大，越走复式结构。
无论是平层还是复式每户均有花园面积。
花园洋房最小两房起步，最大基本为五房，基本界于普通住宅与别墅的户型当中。
房型功能汇总
间房葭、
主卧
次卧
客厅
书房
餐厅
起居厅
厨房
卫生间
储藏室
花园
两房
1
1
1
1
1
2/1
1
三房
1
2
1
1
1
2
1
1
四房
1
2
1
1
1
1
1
2/3
1
2/1
五房
1
3
1
1
2/1
1
2/1
3
1
2
注明：1、以上主要为复式的房型结构。
2、“2/3”表示两个或三个。
?舒适型与豪华型物业中主力房型功能间面积分析
舒适型：（单位：m2）
房型
能间
主卧
次卧
客厅
餐厅
书房
起居厅
厨房
卫生间
储藏室
花园
公共走道
两房
92
15
10
18
8
5
6
1.5
11
三房
151
17
15
30
12
13
8
2
6
16
四房
160
20
12/12
22
10
14
14
4
9
17
说明：以上功能间面积主要为套内面积。
豪华型：（单位：m2）
房型
主卧
次
卧
客厅
书
房
餐
厅
起
居厅
厨房
卫生
间
储藏室
花园
公共走道
三房
197
21
11
22
16
16
16
8
16
5
12
15
四房
207
24
14/1
0
25
14
16
11
7
18
5
35
16
228
25
14/1
4
29
14
20
13
10
20
5
18
10
五房
298
22/2
0
12/30
38
13
24
9
27
5
35
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