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浅析保障性住房建设的融资问题与融资渠

道-

居者有其屋是我国民众的传统价值取向为此，从建国之

初，政府就将改善和提高居民住房水平作为工作的重心但近年

来，低收入家庭的居住环境问题日益突出有数据显示。截至2010

年底，我国城镇保障性住房覆盖率为7%十一五期间总计新增建

设3600万套，共计5000万套左右将使约22%的城镇家庭受益很

大程度上提升了低收入居民的居住条件，使城镇中等偏下和低收

入家庭住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到

明显改善但在保障房建设的过程中，山于对现阶段我国房地产市

场发展状况了解不深、认识不足，且缺乏保障性住房建设的经验

等诸多原因，还有很多阻碍保障性住房建设的问题存在。特别是

在融资方式、资金保障方面仍存在一定现实问题。

一、保障性住房概述

1.保障性住房的含义

保障性住房，一般是指在政府的统一规划统筹下进行建房，

并对房屋的建造标准、销售价格或租金标准进行限定，提供给社

会特定人群(通常为中低收入家庭)使用的具有社会保障性意义的

住房保障性住房山社会保障性商品房(含经济适用房、限价房)、

安置房(含拆迁安置房、解危安置房)、社会保障性租赁房(涵盖公

租房、廉租房、经济租赁房)构成与商品房相比，保障房必须在

符合政府关于保障性住房的相关政策要求的情况下才可以取得，

而非完全依据市场价格决定。

2.保障性住房的分类

按照住建部2010年公布的《关于报送城镇保障性安居工程

计划任务的通知》的相关内容，保障性住房和各类棚户区改造住

房是我国目前保障性安居工程最主要的两种模式。保障性住房可

分为四类:限价商品房、经济适用房、廉租房、公共租赁房。各

类棚户区改造住房可分为五类:国有工矿棚户区改造、国有林区

扬改造、城市棚户区改造、国有垦区危房改造、中央下放地方煤

矿棚户区。但是因为国内每个地方的实际情况有所差异，政府部

门理解保障性住房的程度也不一样，保障性住房包括的内容也出

现一些变化。杭州政府认为存在六种保障性住房:危改房、人才

房、经济适用房、公共租赁房、廉租房、限价商品房(目前特指

拆迁安置房)。广州把保障性住房分为四类:经济适用房、公共租

赁房、政府主导建设的限价房、人才公寓。天津把保障性住房分

为四类:经济适用房、限价商品房、公共租赁房、廉租房。

二、保障性住房建设的融资问题

1.当前保障性住房建设的主要融资方式

现阶段，我国保障房资金主要由三部分组成:一部分资金来

源于中央政府或地方政府的财政收入和土地出让净收益，一部分

来源于地方投融资平台(即城投类公司)，一部分来源于商业银行

的贷款、住房公积金增值收益等。

(1)中央政府或各级地方政府土地转让收入和财政款项，主

管部门按10%收取的各地政府的用于保障性住房建设。

(2)地方投融资平台融集资金。地方投融资平台，就是地方

政府为了筹集用于城市基础设施建设的资金，通过土地划拨、股

权交易等方式成立公司。这类公司建立的一个重要原因就在于以

市场认可的方式(即公司的形式)而向债券市场进行融资，保障建

设资金来源。由于地方融资平台发行的企业债券等融资工具有发

行期限长、利率低等特点，受到政府和金融机构的一致青睐。2014

年全国城投债券总计发行1224只，发行规模达1.4万亿元，发

行只数和规模分别为2013年的2.1倍和1.84倍，发行量创历史

新高。地方投融资平台，一方面提高了地方政府对市场各类资源

的配置能力;另一方面，也为我国的保障性住房建设项目的快速

发展提供了良好的融资条件。

(3)商业银行贷款。银行贷款是保障性住房建设资金来源的

重要组成部分，作为整个社会闲置资金的一个归集窗口，在最大

限度的吸收公众资金的同时，也为资金的需求者提供了充足的现

金流，而且商业银行具有严格的资金管控程序，为保障性住房建

设的资金提供可靠的保障。中、农、工、建、浦发、华夏、光大、

国家开发银行都加入保障性住房建设的行列中。国家开发银行在

2014年开始加大对保障性安居工程建设项目的支持力度，将根

据不同地区情况，在风险可控范围内，降低申贷项目门槛，扩大

支持项目数量，并根据项目适当延长贷款期限，以减轻地方财政

压力，以每年1000亿元以上的资金投资，新建保障房。

2.保障性住房开发融资存在的主要问题