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限购政策对我国房地产市场的影响

自1998年住房市场化改革以来，我国房地产业持续高速发展，

在不断扩大内需和拉动投资中成长为推动国民经济快速发展的支

柱性产业。然而，住房货币化改革在促进房地产业快速发展、改善

人民居住条件的同时也造成了住房价格的快速上涨，尤其是进入21

世纪以来住房价格更是呈现出“井喷”式增长，过高的房价已经严

重超出了普通群众的支付能力，并带来了一系列严重的经济和社会

问题。为了抑制房价过快上涨的势头，国家虽然采取了包括财政政

策、货币政策、土地政策等在内的全面治理措施，但治理效果并不

理想，有些地方甚至出现了越治理房价越高的奇怪现象。为了应对

越来越复杂的市场环境，国家于2010年开始出台一系列的限购政

策，此举体现了政府坚决抑制房价过快上涨的决心。如今，经过两

年多的市场监管，限购政策对我国房地产市场产生了什么样的影

响？基于市场的这些新变化未来我国房地产市场的走势又将如

何？以上便是本文将要研究和探讨的问题。

一、限购政策的具体措施及特点

1、限购政策的具体措施

所谓限购政策是政府出台的控制百姓投资房地产的一种政策。

主要是限制百姓购买二套住房和投资者炒房，目的是控制日益高涨

的房价。从时间上看，限购政策主要包括以下几个部分：第一，国

十一条。2010年1月10日，国务院发布“国十一条”，提出了“促

开工、促上市”、加强土地供给、第二套房贷款首付款比例不得低

于40%、差别化税收、加强房地长信贷风险管理、加大对房地产商

违法违规行为的查处等一系列具体措施。第二，新国四条。2010年

4月14日，国务院常务会议针对房地产市场制定了抑制不合理住房

需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监

管等四条措施，也就是所谓的“新国四条”。第三，新国十条。2010

年4月17日，国务院又发布了“新国十条”，力求通过严格的差别

化的信贷政策来有效地遏制房价。随后，为了贯彻落实新国十条的

工作任务，9月27日，国土部联合住建部发表《关于进一步加强房

地产用地和建设管理调控的通知》，要求进一步加强对房地产用地

和建设的调控，积极促进房地产市场良好发展。第四，新36条。

2010年5月7日，国务院发布了《国务院关于鼓励和引导民间投

资健康发展的若干意见》，被称为“新36条”。新36条一经发布，

立刻引起了社会各界的广泛关注。新36条肯定了民间投资对国民

经济的重要作用，要求进一步拓宽民间投资的领域和范围。第五，

9·29新政。2010年9月29日，国家有关部委相继推出各项措施，

力图深化房地产市场改革，巩固方底层市场调控已取得的成果。这

些措施主要包括：加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力

度、完善差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供给、调整住房

交易环节的契税和个人所得税优惠政策、加快推进房产税改革试点

工作、加大住房交易市场检查力度、依法查处相关违法行为等。第

六，新国八条。2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条

房地产市场调控措施，也就是“新国八条”，进一步加大了国家对

房地产市场的宏观调控。“新国八条”最大的特点在于措施的严厉

程度。除了进一步提高贷款条件外，最严厉的在于限购政策，与2010

年的限购政策不同，该项政策彻底堵住了再次购房的途径。

2、限购政策的新特点

与以往的房地产宏观政策相比，限购政策具有一些自身特色。

第一，政策力度大。无论是对购房信贷还是土地政策，较以往的调

控力度都有较大幅度的提升。由此可见政府此次调控的决心及目

标。第二，政策连续性强，涉及范围广泛。国家一系列的限购政策

广泛地涉及到房地产市场供给与需求的各个方面，而且政策之间的

相关性很高，出台的政策在时间上与内容上环环相扣，这是以往房

地产政策所不具备的特点。第三，新政出台的迫切性。针对全国房

价的疯狂上升，房价问题已经成为社会各界讨论的热点，要求遏制

房价的社会舆论一浪高过一浪，高房价已经成为阻碍和谐社会构建

的重大障碍。在此背景下，国家出台一系列规范房地产市场发展的

政策组合，具有以往所没有的迫切性。

二、限购政策对我国房地产市场的影响

房地产市场上活跃着三大产权独立的经济主体，即家庭、开发

商和政府。中央政府出台的限购政策实施两年以来不仅对我国房地

产市场上的需求方和供给方产生了影响，也对各执行限购政策的地

方政府造成了不小的压力。

1、限购政策对市场需求的影