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第一章：房地产经纪概述

第一节房地产经纪

1经纪

经纪的内涵、特点、作用及经纪收入

经纪的内涵

经纪作为一种经济活动，即经纪活动，是经济活动中的一种中介效劳行为，具体是指以收取佣金为目的，为促成他人交易从而从事居间、代理、行纪等经纪业务的经济活动。

包含两层根本涵义：

〔1〕、经纪活动是一种中介效劳活动

〔2〕、经纪机构提供中介效劳是以营利为目的，通过收取佣金的方式取得其效劳报酬。

经纪的特点

经纪作为一种社会中介效劳活动,主要有以下6个特点：

〔1〕.?活动范围的广泛性

〔2〕.?活动内容的效劳性

〔3〕.?活动主体的专业性

〔4〕.?活动地位的居间性

〔5〕.?活动目的的盈利性

〔6〕.?活动责任确实定性

经纪的作用

〔1〕、传播经济信息

〔2〕、加速商品流通

〔3〕、优化资源配置“竞价原那么”

〔4〕、推动市场标准完善

〔5〕、促进社会经济开展

经纪收入

佣金是经纪收入的根本来源,其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体。

〔1〕、佣金的分类：佣金可分为法定佣金和自由佣金。

〔2〕、佣金的支付时间由经纪机构与委托人自行约定。

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2房地产经纪

2.1房地产经纪的内涵

房地产经纪是指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。

2.2房地产经纪的必要性

第一,由于房地产价格昂贵,维持房地产这类存货的费用太高,在绝大多数情况下，经销商难以承受,因此房地产不宜通过经销商出售。

第二，房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场展示、出售，其交易过程是要把购置者往房地产所在地集中，以到达认识和购置的目的。

第三，由于房地产商品及其交易具有高度的复杂性,需要房地产经纪效劳。复杂性表现在以下几个方面：

a.房地产商品自身的复杂性：房屋质量、房龄等物理信息，区域、环境等地理环境，不动产产权信息；

b.交易价格的复杂性：

c.交易专业信息的复杂性：

d.交易心理的复杂性：

2.3房地产经纪的作用

降低交易本钱，提高市场效率

标准交易行为，保障交易平安

促进交易公平，维护客户的合法权益

2.4房地产经纪的功能定位

沟通信息、提供咨询

促成交易、提高效率

标准交易、保障平安

公平买卖、维护权益

2.5房地产经纪的活动方式

房地产经纪活动的分类：

〔1〕房地产居间

房地产居间,是指房地产经纪机构与人员向委托人报告订立房地产交易合同的时机或者提供订立房地产交易合同的媒介效劳,并向委托人收取佣金等效劳费用的经纪行为。

〔2〕房地产代理

房地产代理是指房地产经纪机构及人员以委托人的名义，在委托权限内，代表委托人与第三方进行房地产交易,并向委托人收取委托人佣金等效劳费用的经纪行为。

〔3〕房地产行纪

房地产行纪是指房地产经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承当规定的法律责任的经济行为。

房地产居间与房地产代理的区别：

在法律性质上有明显差异：在居间业务中，房地产机构可以同时接受一方或相对两房委托人的委托，并向其提供居间效劳，而在代理业务，只能接受一方委托人的委托代理事务。

第二节房地产经纪业

1.房地产经纪业的行业性质

效劳性：不直接经营房地产商品，不拥有商品所有权，只提供效劳。

中介性：是房地产经纪效劳的市场立场

信用性：是房地产经纪效劳的事业本质

专业性：是房地产经纪效劳的功能根底

中国内地房地产经纪业的开展〔1949年以后〕

1949-1978年

1978年到现在：

a、萌芽阶段〔20世纪80-90年代〕

b、起步阶段〔1992-1996年〕

c、崛起阶段〔1997-1999年〕

d、扩张阶段〔2000-2004年〕

e、盘整阶段〔2005-2008年〕

现代房地产经纪业开展趋势

a、经营主体上，向企业化、市场化开展

b、经营方向上，向专业化、品牌化开展

c、组织机构上，向集团化、规模化开展

d、经营手段上，向信息化、网络化开展

e、从业人员素质上，向综合化、多样化开展

中国香港地区房地产经纪业的开展〔1949年以后〕

中国台湾地区房地产经纪业的开展〔1949年以后〕

a、传统时期〔1970以前〕

b、中介雏形时期〔1971-1980年〕

c、零星户时期〔1980-1985年〕

d、中介公司建立时期〔1985-1991年〕

e、中介开展时期〔1991-1996年〕

西方国家房地产经纪业开展概况

第三节房地产经纪人员

1房地产经纪人员的职业资格

《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》第3条规定：“凡从事房地产经济活动的