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国美家园商品房项目

整体策划及销售

合作提议书

（草案）

制作单位：北京雍景台房地产经纪

时间：二OO四年二月二十一日

敬呈：国美集团黄总阅

绪言

■国美家园项目开发应加紧步伐刻不容缓

国美家园在北京市城市住宅郊区化这一显著发展趋势中属瑰宝

级地块，含有极强区位价格优势、地理位置优势、交通优势、

较高升值潜力优势，且对于开发商而言，地块切割、划分、使

用方便，同时，国美集团拥有雄厚资金背景和强大现金流

能力，在市场上已形成极高市场著名度、信誉度，这么，使

该项目完全有条件实现一个目标，即“十二个月投资开发，当年峻工，

当年售罄”（一期或一期加二期）。

不过，从以往市场经验上看，做为一个庞大房地产开发项

目，尤其是逾百万平方米以上住宅商品房项目，除需开发商

含有雄厚资金实力或拥有强有力资金链外，尚取决于对市

场机遇和市场改变敏锐反应和把握。

□目前，北京房地产市场出现了罕见上升势态，这是因为政府

批地政策调整，土地供给量锐减，销售量上升、价格回暖等

很多原因造成，无疑，这就为国美项目提供了一个成功开发

土壤和契机，而且，此契机在北京市房地产市场发展过程中

发明了一个很宝贵繁荣时期，如能立即把握，加紧开发步

伐，因势利导，凭借本身很多优势，则定能实现“十二个月投资开

发、当年开盘、当年售罄”之目标。不过，作为一个含有远见卓

识开发商而言，应该清醒地认识到这一时期短暂性，这一

商机是稍纵即逝（原因在下面段落会结合政策原因进行理论

性分析）。商机突现，开发繁荣期到来，会塑造一代地产英豪，

会造就一个著名品牌小区完美成功，怎样把握商机，怎样应

时而动是摆在国美人面前一道诱人课题。我们认为，这种

短暂繁荣期可维持十二个月至十二个月半，而随之而来可能将是新

一轮残酷项目竞争，所以，国美应审时度势，主动出击，

在这一繁荣期内发明地产上灿烂辉煌。

国美家园急切开发刻不容缓，还有很现实原因。现在，

在国美地块周围相毗邻项目已经有“华纺易城”、“珠江罗马”等

大开发集团及住宅项目产生，在未来一、两年内，青年路

以东宽广待开发地将出现多个同类项目，我们必需认可一个

规律：当一个局部地域出现供给量增多，即使会使该地域成

为热点，但也一定会造成该地域同类项目标残酷竞争、价格下

降，最起码会延缓该地域各个项目标销售速度，增加滚动开发

难度，同时，早期开发住宅项目现房率会得以膨胀，它势必

压迫其它建设中项目，从而造成处于开发建设中项目更深

层次地去追求产品精益求精，增加开发建设难度。我们国

美地块现在拥有很多良好优势，国美集团又含有很强、无

人可攀比现金流量和资金链，这恰恰是我们国美家园真正

优势之一，所以，我们应该确立在房地产开发板块中以“短、

平、快”标准进行房地产开发运行，而不是和其它周围项目

比拼价格和品质，当然，房地产开发住宅项目应含有较高品

质和合理价格，不过，这绝对不是简单地用廉价、降低利润、

增加硬件等手段来实现，而应该充足利用市场稍纵即逝契

机，策划出和地块素质相符、价格定位正确住宅产品，才能

够在市场中出奇制胜，在周围项目竞争中脱颖而出，从而使开

发商降低了开发风险，确保了利润，符合总“短、平、快”

经营标准。所以，我们应该理智地分析现实原因，现在，我

们不能够等候、观望，而应该把握市场契机，先发制人、正确

出击。

■政策分析依据

北京市政府相关政策调整给现在北京房地产市场带来影响

■自3月1日起，北京市全部土地批地权转给北京市土地

交易中心，意在控制土地投放量，稳定房地产市场价格，以

利宏观经济稳步增加势头，这将使北京市房地产商品房供给

量形成阶段性控制，使北京房地产商品房价格维持一段稳中

有升之势态，但因为北京市已批未建房地产项目标存量较大，

众多开发商在利好政策刺激下，纷纷加紧开发步伐，将存

量商品房快速推向市场，从而抵消利好政策影响，缩短商

品房价格攀升周期，造成不远时间段，北京市房地产商

品房价格进入滞胀转而下滑