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广东法院司法保障和谐社区建设规范物业服务典型案例

一、物业公司无权对业主大会的决议提起诉讼

——某物业公司诉某小区业主委员会物业服务合同纠纷案

基本案情

某小区业主大会作出聘请新物业公司的决议后，该小区第一届业主委员会与

新物业公司另行签订物业服务合同。前期物业公司主张业主大会作出上述决议不

符合当时施行的《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十

二条关于面积和人数比例的规定，起诉请求确认上述决议无效。

裁判结果

广东省高级人民法院认为，《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》

之所以均规定选聘、解聘物业服务企业由业主共同决定并规范程序，是因为各业

主基于建筑物区分所有权，在业主大会这一组织中享有成员权。对于涉及成员共

同利益的事项，需要也应当由该组织的成员共同决定，以保障该组织内部成员的

合法权益尤其是程序权益不受侵害，并确保该组织对外作出的意思表示不是越权

行为。物业公司不是业主，不是上述民主议定程序规定的保护对象。同时，业主

大会作出决议仅是在业主内部形成“意思”，尚未对外作出“表示”。物业公司

不受业主大会决议的约束，亦不可能受其侵害或者影响而与之产生法律上的利害

关系。综上，物业公司与业主大会作出的决议不具有直接利害关系，其起诉应予

裁定驳回。

典型意义

业主大会决议行为是业主行使共同管理权的重要方式，当业主大会决议侵害

业主合法权益或违反法律规定的召集程序和表决方式的，受侵害的业主可以请求

人民法院予以撤销。本案明确民主议定程序的保护对象是业主，而不包括物业公

司。物业公司无权以业主大会作出决议有违民主议定程序为由，起诉请求撤销或

者确认无效。本案对维护业主大会决定的效力，保护业主合法权益具有重要意义。

二、业主大会决议不因业主委员会工作程序存在瑕疵而无效

——某小区业主委员会诉某物业公司物业服务合同纠纷案

基本案情

某小区业主委员会召开会议讨论解聘物业服务企业事宜，之后该小区召开业

主大会作出决议，解聘小区物业公司并授权业主委员会起诉。某小区业主委员会

起诉请求确认案涉小区物业服务合同已经解除，某物业公司退出小区。

裁判结果

广东省高级人民法院认为，解聘物业服务企业系由业主共同决定的事项，根

据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第二款的规定，由专有部分面积占

比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，可以作出解聘

物业服务企业的决议。业主大会已经召开并已作出解聘物业服务企业的决议，法

院应依法审查业主大会表决程序是否符合前述法律规定。原审以业主委员会召开

程序违法为由驳回业主委员会关于解除案涉物业服务合同的诉请，存在认定基本

事实不清、适用法律错误的情形，故裁定指令原审法院再审本案。

典型意义

解聘物业服务企业是业主大会的职权，业主委员会仅为业主大会的执行机构，

其解聘物业服务企业事宜系以业主大会的表决结果为依据。经业主大会依法表决

决定解聘物业服务企业，业主委员会受委托诉请解除物业合同的，人民法院应予

支持，业主委员会工作程序瑕疵不影响业主大会决议的法律效力。本案明确了业

主委员会与业主大会的关系，进一步强调了业主大会对小区重大事项的决定权，

确认业主大会依法表决事项的法律效力，对于维护小区业主的自治权、保护业主

合法权益具有典型指导意义。

三、未经物业公司同意，二手房买卖合同中关于物业费负担的特别约定对物

业公司不生效

——某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案

基本案情

陈某从原业主李某处购得案涉房屋，二手房买卖合同约定以房屋交付作为物

业费由买卖双方分担的分界点。但房屋过户至交付期间的物业费，原业主李某并

未及时支付。某物业公司遂提起本案诉讼，要求陈某缴纳案涉房屋自过户之后的

物业费。陈某以二手房买卖合同约定交楼之前的物业费由原业主承担为抗辩拒绝

缴纳房屋过户至交付期间的物业费，要求某物业公司找原业主追偿所欠付的物业

费。

裁判结果

广州市南沙区人民法院认为，某物业公司并非该二手房买卖合同关系当事人，

不受合同约束。房屋发生产权转移变更登记之日起的物业管理费等费用，应由新

业主即陈某承担，陈某在承担后有权向李某追偿。一审判决陈某应向某物业公司

支付办理过户登记后至收楼期间欠付的物业服