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2004年青岛市房地产市场分析报告

一、青岛市的地理环境和人口

青岛市地处山东半岛南部，位于东经119°30′～121°00′、

北纬35°35′～37°09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，

西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方公

里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七

区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五

市为9552平方公里。

青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环

境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的阻碍，故

又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，

四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，

但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续

时刻较长。据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温

12.7℃，极端高气温38.9℃（2002年7月15日），极端低气温－

16.9℃（1931年1月10日）。全年8月份最热，平均气温25.3℃；

1月份最冷，平均气温－0.5℃。日最高气温高于30℃的日数，年

平均为11.4天；日最低气温低于－5℃的日数，年平均为22天。

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降水量年平均为662.1毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分不占全年

降水量的17％、57％、21％、5％。年降水量最多为1272.7毫米（1911

年），最少仅308.2毫米（1981年），降水的年变率为62％。年平

均降雪日数只有10天。年平均气压为1008.6毫巴。年平均风速为

5.2米/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为73％，7月份

最高，为89％；12月份最低，为68％。青岛海雾多、频，年平均

浓雾51.3天、轻雾108.2天。

2003年底，全市共有720.68万人，比上年（下同）增长0.70％。

其中，市区246.77万人，增长2.08％；五市473.91万人，差不多

持平。全年出生人口51076人，出生率7.11‰；死亡48110人，死

亡率6.70‰；全年净增人口50269人，人口自然增长率0.41‰。

全市登记暂住人口（1个月以上者）91.19万人，其中市内四区25.39

万人。

二、青岛市居住格局及进展变化

解放前夕，青岛市的要紧居住区大致分为以下三类：一类在观

海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，那个地点多是不

墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，

要紧是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建

筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，

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都市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实

施“跨越式”大进展，在实施旧城爱护性开发与改造的同时，市南

区东部成为都市进展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资

企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快

速进展，该区的购买力大大提高。经济快速进展，外销房、商品房

大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、

国际会展中心和文化中心等行业和设施的集中将使该地段成为以

后居住生活极具吸引力的地点。

综观近年来青岛房地产进展态势，由于市区土地资源的稀缺性

和都市半径的不断放大，市场竞争的激烈程度日趋增强，必定促使

开发商的外向突围。规模化动向日趋明晰，“规模化范围”的概

念逐步得到了市场更清晰的强化。居住生活城郊化将成为青岛楼市

进展的又一新时期。

大青岛“品”字形的进展战略，正在努力缩小南北经济差距的

政策扶持，也为这种趋势起到推波助澜的作用。市郊城镇在几年“退

二进三”的都市经济规划引导下，利用青岛制造业和重工业的生产

基地纷纷迁离市区的进展契机，带动当地经济的升级改造，以此吸

引了大量的居民在当地工作、生活和居住，为房地产的进展带来直

接的市场驱动力。同时，市中心拥挤的居住环境现状、“非典”肆

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虐后所启动的绿色健康理念、区间交通设施的改善和私家车的广泛

普及也为居住地域革命带来不小的冲击。再有，市郊房地