张江高科商业地产系列报告一：产投为矛地产为盾，科技园区新篇章.docx

目录

一、概览：立足科技产业的园区开发和产业投资公司 4

（一）30余年发展，转型科技地产公司 4

（二）股权结构和管理层 5

（三）业绩稳中有增，投资贡献占比过半 6

二、资产：汇集高科技产业的国家级园区 9

（一）承载科技创新的核心资产 9

（二）规模可观布局完备 11

（三）研发办公业态集中 13

三、运营：围绕科技产业的全生命周期运营模式 14

（一）园区服务与产业投资相辅相成 14

（二）招商服务与产业孵化并行 16

（三）重资产投资的退出机制 20

四、财务：严格控制杠杆率，维持高盈利能力 22

（一）保持财务健康 22

（二）分红比例稳定 23

（三）净利率维持高位 23

五、投资建议：盈利预测及估值 24

（一）盈利预测：稳健与弹性 24

（二）估值：全生命周期运营的稀缺标的 26

六、风险提示 27

附录： 30

（一）公司财务预测表 30

一、概览：立足科技产业的园区开发和产业投资公司

张江高科，全称为上海张江高科技园区开发股份有限公司，是主营房地产园区开发和运营及产业投资的公司，1996年上市。经过30余年的发展，依托上海浦东张江高科技园区，公司已发展形成生物医药、房产物业、通讯信息和海外投资四个投资集群。截至2023年末，公司总资产510.05亿元。2023年，公司实现营业收入20.26亿元，归母净利润9.48亿元。每10股派息1.9元。

（一）30余年发展，转型科技地产公司

1992年，经上海市政府批准，张江高科成为上海市浦东第四个重点开发公司，统一负责张江高科技园区的土地成片开发、市政基础设施建设、高新技术转让及综合运营。1996年公司于上交所上市。伴随着1999年上海实施“聚焦张江”的战略，公司陆续成立上海张江集成电路公司、中芯国际集成电路制造公司，参与组建泰隆半导体公司，吸引国内微电子企业入驻张江。依托园区优势，公司积极投资和参与国内微电子产业基地的建设，在土地开发的基础上，公司逐渐向高科技投资公司转型。

2006年，公司提出“一体两翼产业互动”的新战略，包括以张江高科技园区特色房产运营为主导，以高科技产业投资和专业化创新服务提供为两翼的产业互动阶越式发展战略。国务院批准上海各高科技园整体更名为“上海张江高新区”。2006年公司已经形成集成电路、软件、生物医药三大主导产业的规模集聚，持续吸引众多国内外产业高端客户入驻园区。2008年，公司完成配股。2009年，公司收购上海欣凯元投资公司股份，欣凯元旗下有川沙工业区项目，助力公司进一步增加优质土储规模。2010年收购上海杰昌实业，助力公司拓张东区建设；同年，公司投资参股的微创医疗于香港上市。

2011年，国务院批准建设张江国家自主创新示范区。2015年公司通过划转10%股份的方式引入当时处于筹建中的科创集团作为战略投资者。随着上海自贸区扩围，张江高科技片区37.2平方公里纳入上海自贸区内。2016年，国务院批复建设张江综合性国家科学中心。2017年，上海市规划和自然局（原上海市规划和国土资源管理局）、浦东新区人民政府等联合编制的《张江科学城建设规划》正式获批发布。

公司于2016年首次提出推进资产经营的资本化运作，提升资产证券化水平，并于2017年提出定位于高科技产业投资商和科技园区集成服务商。2018年，上海集成电路设计产业园成立，张江科学城建立起以信息技术、生物医药、文化创意为主导产业，以人工智能、航空航天、低碳环保为新兴产业的“三大、三新”产业格局。2019年提出以上海集成电路设计产业园为平台，以设计为引领，全力打造综合性集成电路产业集群。2021年，张江REIT在上交所发行上市，成为全国首批上海首单公募REIT。截至2021年末、2023年末，公司累计直投项目分别达到49个、52个。2023年引进集成电路和人工智能产业等重点企业47家。2023年张江REIT完成扩募。

图1：张江高科成长阶段

1992年上海张江高科技园开园

1992年上海张江高科技园开园

1992年- ?1996年张江高科成立，并于上交所上市

1996年

1999年上海实施“聚焦张江”战略

1999年- ?2006年公司提出“一体两翼产业互动”的新战略；形成集成电路、软件、生物医药三大主导产业的规模聚集

2006年

2007年完成配股

2009年收购上海欣凯元投资公司股份

2007年- ?2010年公司投资参股的微创医疗于香港上市，同年收购上海杰昌实业，助力公司扩张张江东区建设

2010年

2011年-

2017年

2011年国务院批准建设张江国