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中国房地产发展历程：

1949年新中国建立至1978年改革开放前这一段时期，随着传统

社会主义公有制的建立，房地产作为商品被严格禁止，绝大部分房产

通过计划配置，无偿使用。房地产业也因此而基本上处于极度萎缩和

萧条的状态。

1978年改革开放后，中国房地产业开始逐渐复苏并得

到发展繁荣，总的来看，以1998年停止福利分房制度为界，

可以分为两个发展阶段。

1第一阶段:房地产制度改革阶段(1978-1997年)

1.1理论突破和试点时期（1978年-1991年）

1978年提出了住房商品化，土地产权等观点。

1980年9月北京市住房统建办公室挂牌，成立了北京市城市开

发总公司。

1981年，再深圳、广州开始搞商品房试点。

1982年国务院在四个城市进行售房试点。

1984年广东，重庆开始征收土地使用费。

1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。

1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。

1991年，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

1.2全面实施住房制度及调整改革时期(1992年-1997年)

1992年邓小平同志南巡视察后认为深圳市的房地产市场开发值

得全国推广，吹响了中国房地产开发的总号角，沿海城市最先开始开

发房地产。房改全面启动，住房公积金呢制度全面推行。

1993年“安居工程”开始启动。同年朱镕基总理到海南视察，发

现海南的房地产市场失控，土地市场出现泡沫。政府开始第一轮紧缩

性宏观调控，泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行坏账。

1997年8月，国务院办公厅转发了国务院房改领导小组《关于

加强住房公积金管理的意见》，明确了住房公积金是职工个人住房基

金，规范了住房公积金的管理体制，从而进一步推动了住房公积金制

度的发展。

2第二阶段:房地产全面市场化阶段((1998年至今)

2.1平稳发展时期(1998-2003年)

1998年对中国房地产业来说是关键之年，很多开发商在1998年

上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场，在东南亚

金融危机的影响下，中国经济硬着陆，连续8个季度经济增速下滑。

为了遏制进一步下滑的危险，中央政府决心培育新的经济增长点。中

央政府在当年出台了一系列的刺激房地产发展的政策，最具代表的是

取消福利分房、按揭贷款买房政策，通过市场、个人信用来解决住

房及住房的消费能力不足问题，系列政策使得有效需求在短期内爆发，

并大幅快速上升。

1998年5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，

倡导贷款买房。

1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城

镇住房制度改革加快住房建设的通知》宣布停止租房收入分配，逐步

实行住房分配货币化。

1998年10月29日，以回龙观，天通苑，建东苑等为代表的19

个首批经济适用房项目在北京房地产交易中心展示。

1999年4月，建设部出台《城镇廉租房管理办法》，5月1日实

施。

2000年3月，财政部，国家税务总局及建设部联合下发《关于个

人出售住房所得税征收个人所得税有关问题的通知》。国家计委、建

设部联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》；《房产测量规范》。

2001年建设部、国家工商行政管理局的新版《商品房买卖合同示

范文本》；财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策

的通知》；财政部、国家税务总局《关于对消化空置商品房有关税费

政策的通知》。同年温州炒房团集体出现，在炒房团的炒作之下，房

价涨幅迅速。

2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。

2003年地王频现，国务院两份截然不同的121号文件《关于进

一步加强房地产信贷业务管理的通知》以及18号文件《国务院关于

促进房地产市场持续健康发展的通知》引起了市场的剧烈震动。

2.2快速发展期和调控博弈时期(2003-2007年)

2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现

象，中国房地产市场进入快速发展期，房价价格高速增长，房地产开

发商建造房屋进程加快，房