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商铺分类业态租金制定标

准通用模板

Managementofalloperationsinthebehaviorandmanagement,andrequirememberstoabidebytherulesor

guidelines,soastoplaytheroleofthecompanyteam,getthetrustofpartners,winbusinessopportunities.

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商铺分类业态租金制定标准通用模板

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商铺分类及业态租金制定标准

关于商铺的分类——按照投资价值分类

商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益

能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关

心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投

资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在

公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。

对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核

心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5

倍。

（1）、都市型商铺--绩优股

都市型商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于

其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，都市

型商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业

运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商

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铺的租金收益能力：都市型商铺的投资收益稳定，而且

收益比较高，所以我们将都市型商铺称之为商铺中的绩

优股，应该是比较贴切的。

都市型商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、

西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典

型的都市型商铺。如果我们说，王府井大街的商铺属于绩

优股商铺，应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流

量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！

都市型商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服

务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在

客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业

态才能够实现这一目标。

（2）、社区型商铺--潜力股

社区型商铺和我们上一部分谈到的社区型商铺属

于同样的概念，之所以称之为潜力股原因在于：商铺所

在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的

过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过

程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定

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位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升

无庸质疑。

需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺

的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原

因，赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存

在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的

开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良

好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售

叠创新高，比如单位售价最初仅1、5万/平方米的商铺，

最高可以卖到2、5万/平方米，事实上，最高售价相当于