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长沙市100楼盘调查分析报告

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[来源]:长沙市房屋产权管理局“十一五”住宅建设规划研究小组、长沙

市邦友置业顾问有限公司

2006年7月，我们随机抽取了长沙市五区范围内约100个2000年

以后正式开始发售的住宅楼盘，采取由开发企业自行申报与调查人员抽样

核实相结合的调查方式，对各楼盘的销售情况、户型面积比例、购房次数、

销售价格、购房者来源、投资回报率和空置情况等进行了研究分析。

这次调查共发放调查问卷140份，实际回收117份，其中有效问卷

93份。

经过调查分析，我们发现，目前长沙市住宅市场主要呈现如下特征：

1、从商品住宅各面积区间的供需情况来看：目前，长沙市的房地产

市场整体发展平稳，供需呈良性发展态势，市场需求仍处在比较旺盛的阶

段。

目前整个长沙市住宅市场各面积区间的住宅，总体而言售出率都比较

高，其销售比例基本都已达到75%-80%之间。

2、从套型面积来看：目前长沙市的住宅仍然以中偏大套型为主体，

中小户型面积的住宅尚未占据主导地位，而且大小户型的分部区域性特征

十分明显，但各面积区间住宅的销售情况没有明显差异。

从长沙市住宅的户型面积比例可以看出，长沙市2000年以来新建住

宅中，单套住房建筑面积小于90m2的户型套数占30.01%，大于90m2

的户型面积则占69.99%。目前长沙市90m2以下的户型与90m2以上的

户型的套数比例呈典型的“倒三七”结构。而按建筑面积统计，长沙市现

有住房中小于90m2住房的总建筑面积还不到住房总建筑面积的30%。

长沙五区中小于90m2的户型面积以芙蓉区、雨花区最为突出，各

占40.71%与41.45%，岳麓区的比例最低，小于90m2的户型仅占岳麓

区住宅的14.27%，其次是开福区占19.41%。而大于90m2的户型则以

岳麓区、开福区的比例最高，分别占85.73%和80.59%，芙蓉区与雨花区

的比例最低，分别占59.29%和58.55%。天心区与长沙市的总体情况基本

持平。

不同户型的销售比例（A区间销售比例=A面积区间销售套数/A面积

区间总套数）主要分布在73.82%到85.39%之间。从长沙市目前的状况来

看，各面积区间的户型销售状况相差不大，基本维持在80%左右的水平。

这说明，长沙市住宅市场仍处在稳定发展阶段，市场供应与需求结构基本

吻合。

从加权的销售情况柱状图，我们还可以看出，90m2以上的户型的销

售情况还略好于90m2以下的户型，长沙大于100m2的商品住房在“十

五”期间明显占优势。这说明长沙市民有大户型消费的习惯。同时，这也

从另一个方面说明目前长沙的房地产发展水平、消费观念与发达地区还存

在着一定的差距，长沙市民在住房消费上还普遍停留在追求房屋面积“大”

的量上，而对住房品质的关注相比而言不够。这也是造成长沙房价在国内

同类城市中相对较低、而品质不高的重要原因之一。这种消费观念促使开

发商热衷于开发低品质、大户型的住房，最终造成住房的低品质、低效率，

土地资源的浪费，同时妨碍了长沙市房地产业的健康发展。

3、从购房者置业的次数来看：二次及二次以上置业者在购房者中所

占的比例较高。

据统计的长沙市二次及以上置业者所购买的套数来看，长沙市二次及

二次以上置业人群购买的住房比例占住房总套数的45.34%，这部分购房

者既包含本地的换房一族，也包括外地来长投资的客户，其中在最近两年

内，外地来长投资的客户比重明显增加，这部分消费成为拉动长沙房价上

涨的重要因素。

从区域分布来看，长沙市二次及二次以上置业人群以开福区最高，占

64.63%，其次是芙蓉区和天心区，分别占47.28%和46.98%，比例最小

的为雨花区，仅占32.41%。

由于从销售均价来看，岳麓区最低，仅2436元/平米，其次是开福