CMBS业务介绍及流程.pdfVIP

一、CMBS的主要特征

1、基本概念

2、特征

二、CMBS各业务环节的风险控制

1、客户选择的风险控制

2、基础资产筛选的风险控制

3、尽职调查的风险控制

（1）租金收入的不稳定风险

（2）存量债务风险

（3）“优质资产+低评级主体”困境

4、过桥资金风险控制

5、物业解质押风险控制

6、现金流归集兑付风险控制

7、承销及每个开放期再销售风险控制

（1）投资人的流动性风险，承销存在困难

（2）评级下降风险

一、CMBS的主要特征

1、基本概念

CMBS在国内主要是指原始权益人先设立资金信托或借助委贷银行，向实际融资

方（房地产商或业主）发放以标的物业为抵押的抵押贷款，信托受益权或委托贷

款债权形成后以其为基础资产的资产证券化产品。

自2016年8月24日高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划作为国内首单交易所

CMBS发行以来，这一新型融资方式在国内走过一年多的历程。CMBS在盘活商

业房地产存量上，在推动重资产的房地产开发商转型上，拥有广阔的发展空间。

2、特征

CMBS的基础资产为目标物业所在项目公司作为借款人的信托受益权或委托贷

款，采用目标物业抵押模式，不涉及产权转移，形成一个债权，以物业租金和未

来的增值作为还款来源。其基础资产类型与交易结构使其拥有以下特点：

第一，基础资产的筛选相对严格。CMBS最大的风险来源于租金收入的不确定性。

因而只有那些信誉优良、地理位置优越、知名度高和运营状况好的商业地产才得

以顺利发行，并成功吸引投资者的青睐；

第二，入池资产数量多样化，包括商场、写字楼、酒店、仓储、工业地产、购物

中心、医护社区、混合用途等；

第三，项目周期长，证券的期限与租户的租期存在错配，风险溢价高。商业房地

产抵押贷款的期限决定了CMBS的期限不会太短（一般在十年以上），两者期限

也不完全一致。而一般来说，金融产品期限越长，其风险溢价也越大；

第四，抵押物类型为商业地产。其价值受到多种因素的影响，包括地理位置、房

屋质量、物业类型、运营管理、经济周期等，这决定了在评估时需要充分的历史

数据和较高的专业能力；

第五，CMBS以目前证监会主管的资产支持专项计划作为产品载体，以信托计划

和委托贷款作为SPV。

二、CMBS各业务环节的风险控制

由于CMBS在基础资产质量要求、交易结构相对复杂、涉及多个环节、诸多机构

参与的特性，对于CMBS的风险控制贯穿于整个项目流程的各个环节：

1、客户选择的风险控制

在原始权益人选定方面，要求经营状况及信用良好、履约能力强，具体表现为以

下记几个方面：

最强增信主体评级应不低于AA；

融资主体若根据《关于试行房地产行业划分标准的通知》应被划分为普通住宅地

产的，原则上需为主体评级为AA+的上市公司，具体根据交易所标准及宏观调控

情况个案沟通；

标的物业对应的存量债务规模不超过其评估价值的60%；

具有较强的物业管理运营能力。

2、基础资产筛选的风险控制

基础资产的筛选相对严格。CMBS最大的风险来源于租金收入的不确定性。因而

只有那些信誉优良、地理位置优越、知名度高和运营状况好的商业地产才得以顺

利发行，并成功吸引投资者的青睐。

底层物业应为借款人合法持有的成熟商业物业（写字楼、购物中心、酒店等），

建议位于一线城市或二线城市的核心地段。优选：写字楼商场酒店

底层物业须权证齐备（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设

工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》四证及《房屋所有权证》），由借

款人合法持有，且不得附带抵押或者其他权利限制。如存在权利限制情况的如有

银团贷款、租赁借款等，应提前沟通判断银团贷款等债权人出具同意函的可行性。

物业估值应以收益法为主，融资总额原则上不超过物业估值的7折（一线城市可

接近7折，二线城市核心地段一般在6折左右）。

若无额外增信主体，物业资产的经营收入能够足额覆盖各优先级资产支持证券的

利息以及优先A档资产支持证券的本金兑付（通常覆盖倍数为1.3倍）。若有额

外增信主体，物业资产的经营收入需覆盖最优先一档资产支持证券的本息，优先

B档不足的部分可由增信主体通过在专项计划端支付权利维持费的形式予以补

足。

3、尽职调查的风险控制

除了大多数ABS产品普遍存在的一般风险（并不意味着并不重要），如基础资产

合规合法性与可转让性、原始权益人的持续经营风险、相关机构的资质问题等，

CMBS在尽调期间尤其需要注意以下问题，并在交易结构设计与增信措施设置上

做出相应风险控制措施：

（1）租金收入的不稳定风险

CMBS还本付息的主要