房地产开发项目风险管理的实施.doc

企业管理

房地产开发是由房地产开发企业通过土地买卖和改造、房屋建设、房屋租售等一系列过程获得收益,从而到达自己社会和经济目活动。在活动全过程中,多种不确定原因至始至终伴随全程,这些不确定原因就是风险。房地产项目特性不一样于其他行业,它具有不可移动性、高投入性和投资过程长期性,这些特性决定了它自身特殊性,使得房地产商在开发项目不一样步期在管理上面临着多种困难和风险。房地产项目中不确定原因即风险进行全面系统管理是一项不可忽视重要工作。

1、房地产项目风险管理意义

房地产开发项目风险管理体系建立,有助于更自觉、更系统管理项目开发中风险,有目确实立风险管理目,有效地进行风险识别、分析和控制,对风险进行全面、系统化管理,使企业综合管理效力得到极大提高;有助于房地产开发企业增强风险管理意识,强化风险管理措施,变目前企业被动式管理模式为积极型风险管理;有助于房地产开发企业项目管理水平提高,积累更多管理经验,增长项目开发成功系数。

2、房地产开发项目风险和风险管理

房地产开发项目风险是指在项目开发全过程中,开发项目预期收益受不确定原因影响,预期值上下浮动,与未来实际状况发生偏移程度。

房地产项目风险管理是研究房地产开发过程中风险发生规律和风险控制技术一门管理学科。房地产开发商通过运用这一管理手段,优化组合多种风险管理技术,进行风险识别、风险估计、风险评价和风险决策,既在客观上做到未雨绸缪,或在风险无法防止时能寻求切实可行赔偿措施,从而有效地减少意外损失,或进而使有些风险能转化成有助于房地产开发商并为我所用。

房地产项目风险管理是一种持续不停过程,可以在项目周期任何一种阶段进行,对不一样项目风险原因进行控制措施会有所差异,不过无论是什么项目,有一点是共同,即越是在项目初期进行风险分析和风险管理效果就越好。在决策时,期望到达既定目,然而与否能到达,不仅取决与决策前风险识别、风险估计以及风险评价与否全面对,并且还取决于实行控制方案不停修改使其风险控制方案愈加切合实际,这表明房地产开发项目风险管理方案实行是一种动态过程,管理者必须根据实际状况随时辨识、分析和评价项目发生新风险,修改风险管理方案,这样才能到达以较低成本最大程度减少风险获得最大收益和最高安全保障。

郑东新区某项目风险管理

该项目位于新区,规划总用地约150亩,总建筑面积175000m2,34栋住宅建筑,容积率1.6,绿化率33%,户型140~270m2不等。8月正式动工建设,建设周期为一年零六个月。

3、项目各阶段风险及分析

(1在投资决策阶段风险及分析

投资决策阶段是房地产开发过程中一种最重要环节,本阶段任务是通过对国家、地区和地方政治、经济和社会发展趋势研究综合考虑市场供应需求等经济环境制定自己房地产开发方略以确定房地产开发经营区域、类型、时机,即决定,在何时、何地开发何种房地产。本项目在这方面重要考虑地方有关方面政策,郑东新区部分用地原为郑州市民用机场用地,1998年机场迁走后该怎样运用成为地方政府考虑大事。,郑州市政府提出了建设郑东新区新设想,定位为商业办公及居住新区,通过国际招标确定了新区规划,在政府推进下,部分开发企业也试探性获得了部分土地,但由于基础配套设施严重局限性,住宅市场几乎不能形成,因此该项目风险原因较大。

(2在土地获取阶段风险及分析

当时由于郑东新区建设刚刚起步,多种都市配套设施不完备,道路、水、电等都不通,周围原有建筑物未拆迁,且小区范围尚有两条军用光缆和两条直径1.2m水厂供水干管横穿土地贯穿南北,因此购地后一直不具有动工条件。从土地自然属性方面看,该区地下管网错综复杂,水文地质条件差,对项目开发产生严重影响,土地获取风险明显存在。

(3筹资风险方面风险及分析

我国房地产业资金大部分来自于金融机构贷款,该项目土地资金来源为企业自有资金,但购得土地后所需建设资金严重局限性,由于市场风险原因,估计不能很快通过市场销售回笼资金,该项目也不可防止具有筹资风险。

(4在建设阶段风险及分析

建设阶段是进行单体与群体建筑物建造。与所有房地产开发项目在建设阶段风险同样,该项目也面临着招标模式风险、承包方式风险和施工索赔等风险。土地购置后,房地产企业所有项目招标都是在郑东新区管委会指导监督下,由企业组织,公开透明,无论是工程招标还是材料采购,都是这样选定、既保证了质量,又减少了成本。

(5在销售阶段风险及分析

该项目在销售阶段面临如下风险:销售时机风险、租售协议风险、自然灾害风险、意外事故风险。该阶段重要风险是销售价格定位,怎样能较快为广大需求者所接受,从而为房地产商资金迅速回笼提供也许。

4、重要风险评估

(1资金筹措风险评估

一般项目一般开发商自有资金仅占开发项目总投资金额20%~35%。该项目总建筑面积175000平方米,建设总成本为33250万元,自有资金21950