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发展科技地产服务科技创新

彭琛琛

编者按：纵观地产开发的发展历程，科技地产是一种全新的、具有生命力的

开发模式，它代表了未来综合地产的开发运营发展方向。

科技地产是高新技术产业和地产的结合物，以提升、培育、创新高新技术产

业链条为手段，以高科技园为载体，实现产业提升、优化区域产业结构。科技地

产通过高科技园区吸纳高新技术产业，通过地产开发改善区域居住、生活、休闲

娱乐等软环境，形成产业和居住的良性互动。

高新技术产业+新城=科技地产

科技地产中的“科技”主要是指以高新科技为主导的第三产业和高端制造业，

比如IT研发、软件行业、工业设计、创意产业等。其特点是人才、技术、资金

的高度密集，完全区别于传统制造工业园的劳动力密集。

从科技地产的地产载体表现形式来看，主要包括创业中心（高科技孵化器）、

研发中心、技术中心、设计中心、创意中心、高端产业区等。所以说科技地产是

工业地产的高级阶段，以产业集群理论为基础，以创新型和成长型企业为客户群，

以战略性新兴产业为主导产业，以房地产开发为手段，遵循市场经济基本规律，

通过专业化的园区开发运营和要素资源整合，打造高新技术产业集群。

产业集群理论是20世纪90年代由美国哈佛商学院竞争战略和国际竞争领域

权威学者麦克尔·波特创立的。其涵义是：在一个特定区域的一个特别领域，集

聚着一组相互关联的公司、供应商、关联产业和专门化的制度和协会，通过这种

区域集聚形成有效的市场竞争，构建出专业化生产要素优化集聚洼地，使企业共

享区域公共设施、市场环境和外部经济，降低信息交流和物流成本，形成区域集

聚效应、规模效应、外部效应和区域竞争力。世界一流科技园区是产业集群理论

的集中体现。

科技地产除了包括高科技产业生产区以外，还包括满足吃住行、娱乐、购物

等综合配套生活休闲娱乐区域。产业区为居住区提供就业机会，而居住区为产业

区进行居住生活休闲娱乐配套，两者形成良性循环。在科技高度发达的今天，追

求人性关怀是恒久的主题。随着建筑科技的升级，着实让人们感叹这种人性化的

关爱与建筑技术变迁的历史同步攀升。

科技与地产混搭要素

科技地产的成功开发运营，需要多方面的协调配合。首先，对于运营主体或

者投资方而言必须具有很强的产业整合和产业聚集能力，以及丰富的园区开发和

运营管理经验。

当前，产业集聚发展已成为重要的趋势，其最大的好处是获得规模效益，降

低企业成本，提高企业创新能力，促进企业间的技术交流与传播。企业集聚还能

强化分工协作，提高生产效率，延伸产业链条。“企业向园区集中，园区向城市

集中”，这也是目前国内很多新兴经济区域向新兴城区发展的基本趋势。

旭天发展有限公司成立之初，就致力于在国内新兴经济区域开发建设科技型

办公园区，吸引科技型与服务外包型企业，研究并结合区域经济政策，发展具有

自身特色的办公园区，推动产业集聚及区域经济发展。

旭天发展一直致力于成为国内一流的软件园开发商与运营商，旭天发展的管

理团队由来自跨国高科技公司、国内首届一指的办公园区开发商、国内著名地产

开发商以及国际知名的设计规划事务所的中高级管理人员组成，对IT-BPO产业

的发展具有深刻的了解及认识，并在办公园区的设计、规划以及市场招商等领域

具有丰富的经验。旭天发展作为国内科技地产的开拓者，起着龙头带动作用，为

区域实现产业聚集，打造完整产业链条，依托高科技园区载体，为区域发展打下

坚实的产业基础。

其次，作为科技地产项目在选址上必须具有自己的核心优势产业，科技地产

的重要基础之一是高科技产业，没有产业基础和优势产业的区域，不适合发展科

技地产项目。纵观国内高科技园区的发展史，我们都可以找到其各自核心优势产

业，比如北京经济技术开发区的通讯产业，武汉经济技术开发区的汽车产业。作

为旭天发展全国战略拓展的第一个阶段——空港·旭通广场已经于2012年5月

初竣工，项目位于天津空港经济区。天津空港经济区位于滨海国际机场东北侧，

空港经济区经过多年发展，航空、电信、装备制造、软件服务外包、总部经济五

大产业已初步形成。空港经济区是天津滨海新区重要的经济功能区和发展引擎，

空港经济区内还设有保税区，区位优势突出。

此外，空港经济区在税收、土地价格、配套费用等政策方面都给与入区企业

优惠条件。因为，科技地产不是简单的地产开发，科技地产更是区