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房地产开发贷款审查要点

一、定义

本文所指房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、

出租等用途的房地产项目的贷款.

二、房地产行业总体特征

1、政策敏感性。

2、资金密集性。

3、区域性较强。

4、自偿性特征。

三、项目审查判断三大关键因素

四、申请人及股东审查要点

主要审查股权结构、股东背景，实际控制人（追溯到最高一级）的实力和市

场品牌。

1、股东（实际控制人）的实力和品牌:

（1）股东是否央企、省市国企或大型民营房企；如股东构成有各类财务投

资者,须关注是否明股实债、股权结构的稳定性,授信方案须提出保障我行权益的

措施;

(2）股东主营业务板块构成.关注房地产开发从业时间，开、竣工面积等;

关注其他主营板块的行业地位和集团整体经营稳定、综合实力情况；

(3）市场对其品牌的认可度：近几年全国销售排名（克而瑞排名）或区域性

排名.

2、在建项目以及土地储备情况，关注在一、二、三四线城市的占比.

3、集团财务情况,关注集团整体债务压力情况，判断整体抗风险能力。

申请人财务情况，关注有无资本金抽逃或差额能否放款前落实、申请人其他

项目融资落实情况、本项目已取得的外部融资和销售回款被集团或其他项目占用

等情况.

五、项目位置审查要点

主要审查项目在该城市所处区域和具体地段的居住组团、配套成熟度，关注

当地市场对该区域的认可度

1

（一)地理位置：分为三类，主城区、大型居住新区以及其他地区,具体由各分

行根据当地实际情况进行判断、归类。

1、大型居住新区：关注政府对该区域的未来发展规划、基础设施建设情况,

以及当地居民对该区域的认可度.是否政务/商务或居住新区核心地段等

2、其他地区：分析该地区有哪些特殊优势，针对的销售对象。

（二)周边生活配套设施情况

1、与主城区之间的交通情况：轨道交通情况、跨河大桥（或跨河隧道）情况

(有河相隔的）。

2、是否在学区房范围（划归的重点小学和初中情况）,

六、项目自身审查要点

（一)项目土地审查要点

主要审查土地取得程序、合同特别条款、价款支付情况。

1、土地取得过程和取得方式.

2、土地成本和支付情况,并计算楼面地价。

3、土地证取得情况及相关记载内容。

4、土地出让合同中是否有配建保障房、无偿移交或还建（回迁）、限制销售

等特殊约定。

5、土地取得流程或土地本身是否有瑕疵.

（二）项目规划审查要点

主要审查项目规划规模、业态、套型，判断销售群体和去化风险

1、整体规划情况：项目商住等业态规划面积、主要套型和层高、精装/毛坯，

分期概况(包括前期开发进展）.

2、授信区域项目规划情况。即上述具体规划情况。

（三）四证取得情况

主要审查已取得证照情况和预计后续取得时间。

（四）项目总投资和筹资计划审查要点

主要审查投资成本、筹资计划是否合理，资本金能否落实，对销售滚动投入

依赖度是否过高

1、总投资构成以及投入情况.关注土地楼面价与周边项目对比有无优势，单

位建安成本是否当地市场合理区间；

2

2、筹资计划和已投入情况。关注资本金能否在放款前落实到位,融资比例和

模式是否合理，销售滚动投入依赖是否过高。

3、关注外部融资（包括本项目和项目公司其他项目）情况：金额、期限、

利率、担保方式、还款来源。对我行融资安全的影响，授信方案的应对措施。

（五）项目建设进度审查要点

项目目前建设进度、计划开盘时间和竣工入住时间。

（六）项目销售审查要点

主要审查周边销售去化率和价格、本项目前期销售去化和价格、授信项目按

可比价格测算的销售收入。

1、周边可比项目销售情况。

2、授信项目前期销售情况（如有）。关注已售部分去化率情况以及销售收入、

价格、资金回款情况。

3、授信项目预计未来销售价格和总收入情况.有意向性销售或定向销售的,

根据具体协议内容分析未来销售情况。