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老旧小区物业管理对策

一、老旧小区物业管理存在的问题

枣庄市共有住宅小区902个，已实行物业管理的小区329个，主要指

2022年以来的新建住宅项目，建筑面积约2600万平方米；机关、企事业

单位自行管理的小区127个，建筑面积约540万平方米；社区居民自行管

理的小区446个，建筑面积约1200万平方米，其中机关、企事业单位和

居民自行管理小区绝大多数为老旧小区。

（一）房屋产权形式多样

枣庄市老旧小区房屋产权形式有全产权商品房、房改售房、直管公房、

回迁房等。住房的产权人多样，有居民个人、房管部门、单位产权人、二

手房产权人等。

（二）部分小区硬件条件相对落后

枣庄市部分老旧小区建成年代比较早，硬件条件比较差，比如市中区

文化四村，该小区建成于1984年，虽然地处市中区中心地带，但多以陈

旧的低矮楼房为主，规划比较滞后，绿化面积较小、缺少机动车停车位、

体育健身设施和文化活动空间较小，且无物业管理，门面管理混乱、安全

隐患严重。

（三）存在部分住宅楼无物业管理的现象

由于各种历史原因以及产权形式的多样化，以荣华里小区为例，该小

区从90年代开始分四期建设，财政局宿舍属于有物业管理的住宅楼可以

看到业主的生活环境得到了提高，财产人身安全得到了保证，绿化和房屋

设施设备、娱乐设施设备得到了完善。反之，而作为商品房出售的荣华里

二、三期没有物业管理的住宅楼只有用“脏、乱、差”来形容，也影响了

市容市貌。

（四）部分居民观念陈旧，物业管理交费意识淡薄

多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在

无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的后勤部门或房管所管房的模式，

认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由

单位交，住房消费意识淡薄，需要改变陈旧的观念。目前，老市委、老政

府宿舍包括东郊小区在内都是由机关事务管理局进行管理，业主并不承担

物业费。

老旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设

施进行不同程度的改造，如对小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根

据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万。

资金问题是困扰实施物业管理的一个重要问题。目前，建成于20世纪80

年代的文化一、二、三、四村，龙门里、青松里、光明新村等小区亟待进

行整治改造。

（六）小区公共部分侵权行为引起业主之间纠纷

个别业主在进住小区后存在着违章搭建、毁绿种菜等破坏小区整体面

貌的行为，从而引发其他大部分业主的不满。而物业公司除了进行劝阻外，

无任何行政执法权来对其进行制约。物业的无授权管理行为，往往成为和

而不解的导火索，往往导致这些个别行为与群体之间的对峙，从而进一步

增加物业管理工作的难度，扩大了矛盾纠纷，影响了小区的和谐建设。

（七）业主委员会成立困难，运作难度大

通过了解，枣庄市中区2005年前建成的小区中成立了业委会的只有

华山小区、君府花园、光明园、苹果花园4个小区。在成立了业委会的4

个小区中，只有光明园业委会和物业公司相互协调正常运作，苹果花园业

委会由于经济收入不公开，业主意见较大，处于半瘫痪状态，另两个则完

全形同虚设没有开展工作。在调查中有的小区业主入住13年都没有办法

成立业委会，有的小区业主出于个人利益拉成几团，相互争斗，干扰了业

委会的正常有序成立。而有些业主的自我保护维权意识淡薄，不关心业委

会的成立，认为成立不成立不关他的事。

二、老旧小区物业管理问题分析

（一）法律法规落实难

2022年出台的《山东省物业管理条例》在实际的操作过程中难以落

实，原因主要是《山东省物业管理条例》高估了业主的法治意识和主动参

与业主委员会实施民主管理的意愿，对物业管理区域业主的复杂性缺乏充

分的分析和把握。

（二）物业管理缺乏规模效应、科技含量低、管理行为不规范

由于物业管理工作起步较晚，目前“小、散、乱”诸侯割据的状况十

分突出，多数物业管理公司都达不到正常的经营规模。据统计，有70%以

上的物业管理企业处于亏损或亏损边缘。科学技术在物业管理过程中的推

广应用率极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式。部分物业企业的

行为不规范，存在着服务不到位、收费与服务不相符现象，一定程度上损

害了业主的合法权益。传统的物业管理内容包括对保安、保洁、