小户型客户群体分析.pdfVIP

二，小户型市场基本概况及竞争格局：

（1）仙葫开发区概况：

仙葫开发区首期规划面积18万平方公里，远期规划面积46平方公里，分西

区、南区、东区三大功能区。开发区地处南宁市凤岭新区以东，内有桂海高速公

路两个出入口，邕江环绕，交通便捷。开发区重点发展房地产、文教、休闲娱乐

和高新技术产业为主，招商引资有较大进展，2002年累计引进项目15个，用地

面积191.33公顷，协议投资额达12亿元，实际投入1.8亿元，实际利用外资

50万美元。大学城的招商引资实现了零的突破。已有南宁五合职业技术学院、

广西幼儿师范等院校签约，成为大学城首批进驻的两家院校。2002年开发区工

业总产值3500万元；出口创汇220万美元，税收986万元。

房地产是仙葫开发区的发展重点之一。特别是高档别墅群的开发，已成为南

宁房地产的一个亮点。2002年，已开发有“金地世家”、“天池山橘郡”、“龙

胤花园”、“丽水湾别墅”等楼盘，南宁房地产的仙葫板块开始形成。至年底，

在仙葫西区临界邕江地带集中了近333.5公顷的别墅群，投资总额近16亿元，

全部建成后将成为广西规模大、档次高的居住区之一。

但是，随着南宁楼市的多样化发展，小户型如雨后春笋般诞生，成为南宁楼

市的生力军。

（2）小户型成功案例：南宁龙胤凤凰城小户型单价4000元/㎡

上图列示了2009年3月南宁龙胤凤凰城两种户型的价格，可以看出，同一

楼层的不同户型，有的可能随着面积不同，单价也有所变化，但也有的同一楼层

所有的户型都是差不多，甚至一样的，比如南宁龙胤凤凰城小高层户型，5楼的

三居室跟二居室的户型单价都是4000元/㎡。而随着楼层增高，到了7层同样户

型每平米增加了300元。期间南宁市房价同比上涨12%，其中不少为小户型的功

劳。

同时南宁市新推出的几个小户型楼盘价格屡创新高：盛天尚都均价5200元

/m2、荣和东盟国际均价4900元/m2、阳光100上东国际魔幻SOHO均价5500元

/m2更是为南宁楼市的房价上涨起到了推波助澜的作用。尽管房价节节攀高，但

小户型楼盘却供不应求。

（3）小户型竞争激烈

南宁小户型可谓蜂拥而上，竞争相当激烈。

2009年10月31日，位于民族大道核心地段的盛天国际二期预约，当

天推出310套29平方米~87平方米的精装修小户型，因其置业门槛低、贷款压

力小等原因，引来不少人预约。现场气氛热烈，积极选房。据说，当天有近300

人进场，200人登记预约。

除了盛天国际、云星·钱隆天下、嘉华绿洲、嘉士·摩根国际等以上中

小户型公寓为主打的心楼盘在近期大量上市销售，就连面市长时间的“老盘”，

如云星·城市春天、荣和大地，也纷纷推出了小户型产品。

众所周知，一直以来，大户型都是刚性需求购房户的首选产品，也是为

开发商创造利润的主力，是各楼盘重点打造的“拳头”产品。然而，今年楼市不

比往年，大量持币待购的刚性购房者，迟迟不肯出手买房，让观望成了当前楼市

的主旋律。于是，急于回笼资金、提高销售量的开发商，开始主动调整销售策略，

在产品类型上动起了脑筋，纷纷推出总价较低的小户型，希望有所突破。

“推出小户型后，销售出现了一些转机。”北湖路一楼盘名的置业顾问

说，前两个月卖的户型都是100平方米以上的，销售非常不好，其中有一个月才

卖出1套房。推出小户型产品后，每个星期成交好几套。

一直以来，大户当道的东盟商务区，也开始“放低身价”走平民路线，

推出了大量的小户型。盛天华府和信地·伴云居，近期主打产品也是中小户型。

三，SWOT分析：

1，优势分析

A：仙葫区域小户型市场走俏：

仙葫经济开发区天然的地段优势，这里是时尚白领的俱乐部，也是制造中产

阶级的梦工厂，在这里有钱的时尚白领比比皆是，每年都有新一代需求产生，源

源不断的需求是我公司小户型楼盘最有力的支撑。

市场细分如下：

a、高端市场被盛天国际、金盛时代、丽水湾等高档楼盘满足，这一部分客

户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。

b、中端市场被现代国际、紫金苑、都市江南、盛天名都等中档楼盘满足，

属过度消费和终极消费的结合。

c、复合、小户型市场