《房地产周期百年史——1830-1933年芝加哥城市发展与土地价值》评介.pdf

《房地产周期百年史——1830-1933年芝加哥城市发展与

土地价值》评介

《房地产周期百年史——1830-1933年芝加

哥城市发展与土地价值》评介

锯断石垂宪考考2012年第18期(总第2434期)书评

《房地产周期百年史——183O,

1933年芝加哥城市发展与

土地价值》评介

杜鹏

1933年,HomerHoyt(霍默?霍伊特)出版

了《OneHundredYearsofLandValuesinChica—g0》(《房地产周期百年史——

1830,1933年芝加哥城市发展与土地价值》)一书,开启了房地产周期领域研究的

先河.随后更多的学者开始研究房地产周期,一系列的着作也开始陆续出版.

2011年9月,《房地产周期百年史——1830,1933年芝加哥城市发展与土地价

值》中文版由经济科学出版社出版发行.

该书分为两个部分.第一部分分为五章,分别描述了五次完整的房地产周期,分

别是1830,1842年运河时代的房地产周期,1843,1862年铁路时代的房地产周

期,1863,1877年的房地产周期,1878,1898年的房地产周期和1898,1933年的房

地产周期.每章都描述了当时经济是怎么发展的,人口是如何增加的,交通是如何改

善的,土地是怎么开始升值的,人们对土地价值的上升是如何将信将疑的,土地价

值最后是怎么达到高潮

的,人们的预期是如何亢奋的,金融条件是如何收紧的,房价是怎么下跌的,人

们是如何绝望的.该书的第二部分包括两章:第六章和第七章.第六章总括分析了

影响土地价值的长期因素,全章分为城市的土地需求,土地供给,土地价值差异的

原因,土地价值的长期趋势和人口对土地价值的影响等;第七章定义了芝加哥的房

地产周期,分别将房地产周期与经济周期,股票周期进行了综合比照分析.尤其要

指出的是,作者在第七章总结了芝加哥房地产周期的20个序列事件:

(1)毛租金开始迅速上涨;

(2)净租金增长更加迅速;

(3)租金增长导致现有建筑售价急剧上涨;(4)准备兴建新建筑;

(5)新建筑数量增加;

(6)宽松的信贷推动建筑热潮;

(7)兴建新建筑仅需少量自有资金;

(8)新建筑吸纳了闲置土地:土地繁荣;(9)繁荣时期对人口的乐观预测;

(10)玉米地里的新城展望;

(11)用于公共设施改良的庞大支出;(12)所有影响房地产因素的充分作用:高

峰;

(13)事态的逆转:市场的疲软;

(14)丧失抵押品赎回权的增加;

(15)股市的崩溃和整体商业环境的萧条;(16)价值损耗的过程;

(17)银银行的行的雪雪上加上加霜霜

(18)停滞期和丧失抵押赎回权;

(19)低迷结束;

(20)为另一个繁荣期做准备.

该书由招商证券房地产首席分析师贾祖国翻译.译着得到了业内和资本市场资

深人士的高度认可.

金地集团董事长凌克认为,原着通过大量历史数据及历史文献的多角度分析,

清晰地勾勒出芝加哥的百年发展过程,以及期间影响土地价值变动的各因素及其

发挥作用的复杂过程.该书从历史学,社会学,人口学以及经济学等多学科和多角

度来全面分析一个城市发展史的研究方法,对于中国城市发展的研究以及中国房地

产行业发展的研究也有极大的借鉴意义.凯石投资总经理陈继武认为,历史是最好

的老师.资产价格的波动非常复杂,熟读历史可以明晰资产价格总体上为什么上涨

和下跌以及同类资产为什么涨跌幅度不一致,从而有助于我们研判当前资产价格

的走势.原着不仅是一部地?

野研亏考2012年第18期(总第2434期)i产史,也是一部金融史和资产价格波

动史,值得价值.9

I

仔细研究.该书是当代第一本研究房地产周期着作,具金融街副总经理于蓉认

为,就像原着中告诉有开创性和奠基性的研究价值.正如

《逃不开的

大大家家的的————房地产业房地产业无无法法脱离脱离社会各社会各种种因素的经济因素的经济周周期期》》中中所言所言这本书是我

们

理解房地产

影响.相信无论是研究房地产行业还是从事房周期的唯一开端,其后才有了更多

的研