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整理度假别院自营项目策划方案

自营项目策划方案

一、项目区域分析

1、友爱镇对于打造“一院一主题，共享民宿小院，乡村会客

厅”的政策导向正好与我们公司项目相契合。

2、皇庄村地处成都市郫都区友爱镇，东距县城七公里，西靠

友爱三元场，北达清水河，南临农科村，郫花路穿村而过，交通

位置优越。

3、现在的皇庄村目前的支柱产业是以苗圃为主，现在村民房

屋都是以自住为主，基本没有涉足过农家乐，现有房屋都比较陈

旧。

二、周边竞品情况

1、周边农科村农家乐非常多，最出名的是徐家大院，刘氏庄

园。这是农科村最早的农家乐，是友爱镇农家乐的名片。

2、观景楼农家乐，配餐788元—1288元/桌，民宿120元—

180元/间、夜，临水轩消费是780—1688元/桌，民宿280—380

元/间、夜。

结论：周边民宿、农家乐很多，同质化竞争很激烈，上客率

都不理想。

三、皇庄村自营项目整体定位抛砖引玉，我搭平台，大家唱

戏。吸引更多商家共同打造项目，从而实现大家共赢的局面。

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四、项目初期规划规划自营项目：将4号院、5号院、6号

院、7号院及的院落作为自营特色民宿区（A区）。其余物业作为

康养度假民宿区（B区）A区结合现代国际元素，打造流行派对

空间。

关键词：主题独院，时尚，国际化元素，定制消费，强IP优

势：劣势：

1、交通便利

2、绿化率高，空气清新

3、私密性强

4、契合友爱镇打造“乡村会客厅，主题民宿聚落”的发展政

策

5、有区域优势，中国农家乐发源地的名片

1、全新组合模式，适应性有待考证

2、自成IP与项目本身环境关系不大

3、管理难度相对较大机会:威胁：

1、消费迭代更新

2、大成都范围内缺乏相应业态

3、本身项目架空层适合这种业态

4、自成IP，易造网红，易推广

5、快速汇集人气，为后期物业销售打下基础对原住村民和周

边村民影响较大优势：劣势：

1、交通便利

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2、绿化率高，空气清新

3、私密性强

4、契合友爱镇打造“乡村会客厅，主题民宿聚落”的发展政

策

5、有区域优势，中国农家乐发源地的名片

1、全新组合模式，适应性有待考证

2、自成IP与项目本身环境关系不大

3、管理难度相对较大机会:威胁：

1、消费迭代更新

2、大成都范围内缺乏相应业态

3、本身项目架空层适合这种业态

4、自成IP，易造网红，易推广

5、快速汇集人气，为后期物业销售打下基础对原住村民和

周边村民影响较大B区将B区打造成为园林式健康养身度假别

院，集养身、餐饮、民宿、度假于一体的大型健康养生度假别院

群落。其主要针对以70，80后为主的“上有老，下有小”家庭亲

子度假型消费群体。

优势：劣势：

1、交通便利，距成都市区1小时车程。

2、项目内空气清新，绿化率高

3、项目私密性强，曲径通幽

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4、契合友爱镇打造“乡村会客厅，主题民宿聚落”的发展政

策

5、有区域优势，中国农家乐发源地的名片

1、区域发展较早，整体陈旧，老化

2、类似竞品同质化

3、村民返迁造成管理不便

4、针对的客群消费较理性机会：威胁：

1、一院一主题，打造共享民宿小院

2、全新的农企合作模式，投资小风险可控

1、可复制性强，同质竞争激烈

2、后期经营缺乏持续竞争力优势：劣势：

1、交通便利，距成都市区1小时车程。

2、项目内空气清新，绿化率高

3、项目私密性强，曲径通幽

4、契合友爱镇打造“乡